• Anasayfa  • Künye  • Kurumsal  • Reklam  • Üyelik  • Arşiv  • Site Haritası  RSS 
YAZARLAR  |  GÜNCEL  |  GÖRÜNTÜLÜ  |  ÖZEL  |  TİCARET SOHBETLERİ  |  FİNANS  |  İHALELER  |  TİCARET BORSALARI  |  RESMİ GAZETE

“Gayrimenkul İhtisa Mahkemeleri kurulmalı”

14 Mayıs 2018 Pazartesi 12:00
12
14
16
18

   ► Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Avukat Ali Güvenç Kiraz: Önümüzdeki dönemde çok göreceğimiz ikincil piyasalar için de mutlaka Gayrimenkul Borsası kurulmalı. Türkiye gayrimenkul sektöründe önümüzdeki dönemleri gayrimenkul geliştirme-üretme ve gayrimenkule dayalı ikincil piyasaların oluşumu olarak göreceğiz.

     Türkiye’de gayrimenkul hukukunun en büyük zafiyetinin yargılamada kendisini gösterdiğini belirten Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Avukat Ali Güvenç Kiraz, Ticaret Mahkemeleri benzeri Gayrimenkul İhtisas Mahkemeleri’nin kurulması gerektiğini söyledi.  Özellikle yasal mevzuatta yapılan sürekli değişmelerin sektörün tüm oyuncularını stabil pozisyon alamamalarına sebebiyet verdiğine dikkat çeken Kiraz, ikincil piyasalar için mutlaka Gayrimenkul Borsası kurulmasını önerdi.
     “Mevcut sermaye piyasası araçları sektör borsası oluşmadığı için iskonto görerek yatırımcısına olumsuz imaj çizmekte bu sektörde olup sermaye piyasasına girmek isteyen gayrimenkul geliştiricilerini tedirgin etmekte” diyen Kiraz ile Türkiye’deki gayrimenkul sektörünün hukuki açıdan konumu, yeni düzenlemelerin etkisi ve yapılması gerekenler üzerine konuştuk.

Türkiye’nin dünyadaki konumunu değerlendirir misiniz?
     Türk gayrimenkul sektörü 2000 öncesinde yurt dışında taahhüt işleri yaparak dünyanın da bildiği önemli bir yapı alanı haline gelmiştir. 2000’li yıllar sonrasında ise Türkiye içerisinde önemli marka projeler üretilerek sektör konut-ofis-sanayi merkezleri üretimi konusunda da ciddi bir adım atmıştır. 2010 dönemi sonrasında ise 3 temel yasa çıkarılarak Türkiye gayrimenkul sektörünün sadece yapım yönü değil pazarlama ve satış yönü de kuvvetlendirilmiştir.

Buna göre;
     1) Kentsel Dönüşüm Yasası; 1950-1960-1979 dönemi boyunca yapılan sağlıksız yapılaşma sistemi değiştirilerek çok büyük bir kentsel dönüşüm hamlesi başlatılarak Türkiye’nin tamamı yeniden yapılaşmaya başlamıştır. Mevcut yasanın yapımcı-geliştirici açısından çok büyük vergi, harç avantajları vardır.
     2) Mütekabiliyet (Karşılıklılık Yasası) Yabancılara mülk satışı konusunda Türkiye cumhuriyeti tek taraflı olarak sınırları kaldırmıştır. Buna göre her yabancı gerçek kişi veya Türkiye’de kurulmuş yabancı sermayeli şirket 300.000 metrekareye kadar arsa-arazi, konut, işyeri satın alabilecektir.
     3) 2B Yasası: Orman niteliğin kaybetmiş ve Türkiye’nin çok değerli arazileri statüsünde olan bu bölgelerin satışı yasası çıkarılarak önemli gelir elde edilmiştir, edilmeye devam edilmektedir.
     Türkiye gayrimenkul sektöründe önümüzdeki dönemleri gayrimenkul geliştirme-üretme ve gayrimenkule dayalı ikincil piyasaların oluşumu olarak göreceğiz. Bu konuda Türkiye Cumhuriyeti yasal mevzuatını da dünya mevzuatlarına uygun hale getirmektedir. Son dönemde çıkarılan birçok yasa bunu teyit etmektedir.

Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği değişti. Bu değişimin sektöre yansımalarını değerlendirir misiniz? Önümüzdeki dönem artık bu yönetmelik çerçevesinde binalarımız yapıyor olacağız. Bu kapsamda neler değişti?
     a) Belediyeler ve idareler yapacakları düzenlemeler ile mevcut bir parselde parselin toplam emsal alanının %30’nu geçemeyecek şekilde emsal harici alan belirleyebilirler. Ancak bazı alanlar bu %30 sınırına dahil edilmeyerek doğrudan emsal dışı alanlar olarak tanımlanmıştır.
     b) İnşaat ruhsatı alınmadan birçok projede yapılan inşaat kazı çalışmaları artık yasal hale getirilerek alınacak olan mimari projeye ön izin ile birlikte kazı çalışması yapılabilecektir.
     c) Bodrumlarda daire yapmak konusunda varolan sıkıntı şu şekilde giderilmiştir.  Oturmaya elverişli bodrum katı yapabilmek için; oturma odası ve en az 1 yatak odasının zemine gömülü olmaması, aydınlatma ve havalandırmasının pencere açılmak suretiyle yapılabilir olması, sel, taşkın ve su baskınlarına karşı tedbirlerinin alınmış olması gerekmektedir.
     d) TAKS yüzde 40 ile sınırlıyken şimdi yüzde 60’a kadar çıkarıldı. Bina, arsada daha geniş taban alanına oturtulup yayılabilecek. Eski Yönetmeliğe göre çekme mesafeleriyle parselde 100 metrekareden 9 kat yapılması gereken bir projede, şimdi 150 metrekareden 6 kat yapılabilecek.
     e) Uzun yıllardır kullanılan Avan Proje tanımı netleştirilmiştir. Uygulama projesinin yapımına esas teşkil eden, geçerli imar durumuna göre hazırlanan tüm ölçü ve kotların bulunduğu gerekirse SİLÜETİN yer aldığı proje olarak tanımlanmıştır. Silüet tartışmaları da böylece sona ermiştir. Avan proje üzerinden tasdik alınarak silüet problemi yaratılması engellenmiştir
     f) Her müstakil konutta artık 1 oturma odası, 1 yatak odası, 1 mutfak veya yemek pişirme yeri, 1 banyo veya yıkanma yeri ve 1 tuvalet bulunur şartı getirilmek suretiyle Stüdyo Daire diye tanımlanan dairelerin (1+0)  artık yapılamayacağı kesin olarak belirlenmiştir. 
     g) Mevcut hali ile yapılaşmaya elverişli olmayan parsellerde eğer idarenin tebliği tarihinden itibaren 3 ay içinde malikler kendi aralarında anlaşamazlarsa re’sen tevhit ve ifrazı idare yapacaktır. Bu büyük bir ilerlemedir. Birçok yapıda zorunlu tevhit nedeniyle anlaşamayan yapılarda artık sorun çözülmüştür.
     h) Artık mevcut bir imar adasında Avrupa’da ki örneklerine uygun olarak mevcut adanın tamamı üzerinden kapalı ortak otopark yapılabilecektir.
     Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği 30.09.2017 değişiklikleri ile inşaat sektörünün de ihtiyaçlarını karşılamış ama temelde daha yatay yapılaşmayı destekleyen ve silüete, çevreye önem veren bir yönetmelik olarak hukuk hayatımıza girmiştir.

Orta Vadeli Program’ın gayrimenkule yansıması nasıl olacak? Gayrimenkul sektörüne getirdiği yaptırımları neler?
     a) Orta vadeli programda özellikle gayrimenkul sektörünü ilgilendiren en önemli düzenlemelerden birisi belediyeler tarafından 2017 yılında 2018 yılı için belirlenen ve tüm vatandaşlarımızın ciddi tepkisini çeken Emlak Vergisi konusunda olmuştur. Buna göre Emlak vergisi artışları bir önceki yılda belirlenen rakamların %50’sinden fazla olamayacaktır.
     b) Gayrimenkulde meydana gelen değer artışlarının vergilendirilmesi konusu güncelliğini bu programda da devam ettirmiştir.
     c) Belediye mücavir alan sınırları içerisinde olup plansız alanda kalan tarıma ayrılan Hazine arazileri satışa sunulacak.
     d) Hazine taşınmazlarının satışında kolaylıklar sağlanacak.
     Mevcut Orta Vadeli Program özellikle hazine arazilerinin ve tarım alanlarının satışı konusunda özel düzenlemeler getirerek bu alanların satışını hızlandıracaktır. Bunun dışında da Emlak Vergisi düzenlemesi vatandaşı ve gayrimenkul kira geliri elde edenleri rahatlatıcı olmuştur.

Türkiye’nin gayrimenkul hukuku konusundaki zafiyetleri neler? Bu konudaki çözüm önerilerinizi paylaşır mısınız?”
     Türkiye gayrimenkul hukukunun en büyük zafiyeti yargılamada kendisini göstermektedir. Konusuna hakim yargı mensubu bulmak çok zor olduğu gibi Ticaret Mahkemeleri benzeri Gayrimenkul İhtisas Mahkemeleri kurulmasını öneriyorum. Bunun dışında özellikle yasal mevzuatta yapılan sürekli değişmeler sektörün tüm oyuncularını stabil pozisyon alamamalarına sebebiyet vermektedir.
     Önümüzdeki dönemde çok göreceğimiz ikincil piyasalar için (GYO-GYF-Gayrimenkul Sertifikası-Sukuk) için de mutlaka Gayrimenkul Borsası kurulmalıdır. Mevcut sermaye piyasası araçları sektör borsası oluşmadığı için iskonto görerek yatırımcısına olumsuz imaj çizmekte bu sektörde olup sermaye piyasasına girmek isteyen gayrimenkul geliştiricilerini tedirgin etmektedir.

Türkiye’nin kentsel dönüşüm sürecini doğru yönetemediği ve bu nedenle de mağduriyetlerin fazla olduğu ifade ediliyor. Bu konuda nasıl bir tablo ile karşı karşıyayız?
     Bina yıkıp yenisini yapmak üzerine kurguladığımız 2012-2017 dönemi maalesef ki bu dönem açısından ciddi sorunlarda oluşturmuştur. Sektörün bir süre nefes alması sağlanmış ancak bu dönemde plansız, programsız bir şekilde yapılan yapılaşmada arz fazlası sektöre yine olumsuz bir şekilde geri dönmüştür. Vatandaşlar açısında da özellikle yasanın yeni olması ve bazı yapılarda 2/3 kuralı nedeniyle uğranılan mülkiyet hakkı ihlalleri ve mahkeme süreçleri nedeniyle çok ciddi uzamalar, mağduriyetler de oluşmuştur.
     2017 yılında yapılan düzenlemeler özellikle finans ve alan bazlı dönüşüme verilen destek kentsel dönüşümü rayına sokmaya başlamıştır. Bundan sonraki dönemde artık kat karşılığı inşaat yapmak yerine daha fazla finansmanı sağlanmış büyük dönüşüm alanları görüyor olacağız. Finansman konusunda ise İller Bankasının ciddi bir rol alacağı düşünülmektedir.

Sektörde bir konut balonu tehlikesinden söz ediliyor. Siz bu konuyu nasıl değerlendiriyorsunuz? Bunun hukuksal boyutunu analiz eder misiniz?
     Türkiye’nin her yıl 800 bin konuta ihtiyacı oluyor. Evlenme, boşanma, yer değiştirme, üniversite okuma vs gibi birçok nedenle ülke ihtiyacının bu sayıda olduğu düşünüldüğünde çok ciddi bir balon olduğu söylenemez. Üretilen marka projelerin veya ticari alanların bir kısmının da yabancılara satıldığı görülürse aslında konut alım-satımında daha gerilerde olduğumuz bile söylenebilecektir. Dönemsel olarak konutta olan sıkıntı bölgesel olarak arz fazlası (Bağdat Caddesi gibi kentsel dönüşümün bir anda ve yüzlerce inşaatta başlaması nedeniyle) yabancıların mülk satın alımlarının yavaşlaması ve finansal sıkıntılardır.
     Hukuksal olarak bakıldığında ise yaşanabilecek seri iflaslar halinde özellikle maketten konut alanların yaşayacakları mağduriyetler olacaktır. Bina tamamlama sigortası Tüketici Kanunu ile getirilmiş olsa da sigorta şirketlerinin yavaşlığı ve sektöründeki geliştiricilerin yaptırmak istememesi nedenleriyle bu süreç sancılı ve mağduriyet eksenli gelişebilecektir.

Sürecek...

 


+ Benzer Haberler
» “Radarımızda İstanbul kadar İzmir de var”
» “Gayrimenkul sektöründe ürün çeşitliliğine gitmeliyiz”
» Gayrimenkul sektörü kendi bankasını istiyor
» Sektörün gözü; alternatif finans araçlarında
» Banka ve finans şirketlerinin 10 bin gayrimenkulü satışta
» Yatırım fonları ‘ticari gayrimenkule’ yöneliyor
» Gayrimenkul sektörü hız kesmemek için istikrar istiyor


ÇOK OKUNANLAR
bu hafta | bu ay
Foto/Video Galeri
  Ticaret 18.08.2018
  Ticaret 17.08.2018
  Ticaret 16.08.2018
  Ticaret 15.08.2018
  Ticaret 14.08.2018
  Ticaret 13.08.2018
Para Piyasaları
Hava Durumu
Takvim
Üye Giriş
E-Posta :
Şifre :
Beni Hatırla
     
      Üye Olmak İstiyorum
      Şifremi Unuttum
Bu sitenin tüm hakları saklıdır Ticaret Gazetesi    rt.moc.isetezagteracit @ ofni