Urla’da konut ve arsa talebinin fazla olduğunu ancak arz sıkıntısının yaşandığını ifade eden sektör temsilcileri, piyasada talepleri karşılayacak arsanın bulunmadığına dikkat çekti
GÜLCİHAN ALTINKAYA
Gayrimenkul sektörü, Türkiye’nin hızla gelişen ve değişen ekonomisine ivme kazandırıyor. Sektörel gelişmeler yatırımcılar için önemli fırsatlar oluştururken; sektör temsilcileri konut fiyatlarındaki artış, arz sıkıntısı ve kiracı-ev sahibi anlaşmazlıkları gibi pek çok soruna çözüm arıyor. İzmir’in Urla ilçesinde faaliyet gösteren Keller Williams (KW) Orsa’da gayrimenkul danışmanlığı yapan Alaattin Ulaş, Kayhan Özkan ve Erdal Demirbağ sektörde yaşanan son gelişmeleri TİCARET Gazetesi’ne değerlendirdi. Urla’da konut ve arsa talebinin fazla olduğunu ancak arz sıkıntısının yaşandığını ifade eden sektör temsilcileri, piyasada talepleri karşılayacak imarlı arsanın bulunmadığına dikkat çekti. Sektör temsilcileri, bölgeye yabancı alıcıdan da talebin sınırlı olduğunu söyledi.
KW, yasa gereği yetki belgesi ile çalışmaya önem veriyor
Organizasyon, inşaat, mobilya ve dekorasyon işleriyle uğraştığını aktaran KW Orsa Danışman Ortağı Alaattin Ulaş, “İstanbul’da belli bir dönem çalıştıktan sonra 2017’de İzmir’e döndüm. Sonra Urla’ya yerleştik. Urla’da yaşama başlayınca bazı arkadaşlar gayrimenkul sektörüne girmem için bana baskıda bulundu. Kendimi daha tam olarak gayrimenkul danışmanı olarak sayamıyorum. Gayrimenkul sektöründe en doğruyu yapma açısından da ciddi eğitimler veriliyor. Daha öğrenmem gereken çok şey var. Gayrimenkul danışmanlığı basit bir iş değil. Birine bir şeyi sunarken bunun yatırım yapılabilecek değere sahip olup olmadığına önce sizin inanmanız gerekiyor. İki senedir de bu sektörün içindeyim. Yakın zamanda sektöre getirilecek yeni yaptırımlarla farklı bir boyuta ulaşılacağını düşünüyorum” ifadelerinde bulundu.
Keller Williams’ın yasa gereği yetki belgesi ile çalışmaya önem verdiğini belirten Ulaş, “Bir danışman mülk sahibinden yetki almadan gayrimenkulü satışa sunmaması gerekiyor. Yetki almasının sebebi de gayrimenkulü daha doğru pazarlayabilmesi ve alıcılara ulaştırabilmesi olarak görülüyor.” dedi.
Memur, tatil beldelerinde çalışmak istemiyor
Urla’da çoğu yerin sit alanı içinde olduğu için sorunlar yaşandığını aktaran Ulaş, “İmara açılan arsa çok az. Aslında bölgeye çok fazla talep var. Müteahhitlerin çoğu kat karşılığı arsa arıyor. Burada yapılaşmaya yönelik çok büyük talep var ama arsa kalmadı. Arsa sahipleri yüksek rakamlar isteyebiliyor. Öte yandan herkesin artık ev alma şansı da yok. İnsanlar kira konularında da sorun yaşıyorlar” diye konuştu.
Çoğu memurun Urla ve Çeşme gibi tatil yerlerinde yaşamak istemediğini söyleyen Ulaş şunları söyledi: “Çünkü ne kirayı ödeyebilir ne alışverişini yapabilir. Hayat çok pahalı. Pek çok kamu çalışanı dönmek istiyor. Çeşme’de çalışmak istemiyorlar. Ev kiraları çok yüksek ve yaşam imkanları çok zor. Lojmanlar sınırlı. Sektörün bu konuda da ciddi sıkıntıları var.”
KW, emlakçılık yapacak zemin sağlıyor
KW Orsa Danışman Ortağı Kayhan Özkan sektöre giriş hikayesini şöyle anlattı: “2010’da İzmir’e geldik. Ben bankada çalışıyordum eşim de devlet memuru olarak görev yapıyordu. İkimiz de tayinlerle işlerimizi koruyarak İzmir’e geldik. Yaklaşık 4 sene önce bankacılık hayatım bitmek üzereyken kendimi emlakçılığı denerken buldum. Ben danışmanlığa Keller Williams’ta başladım. Kültürü ve ortamı çok keyifli bir kurum. Mesleği de çok sevdim. Kendi kendini yönettiğin, kendi işinin peşinden koştuğun bir işi yapıyor olmak çok güzel. Keller Williams, 1980’lerde Amerikalı Gerry Keller tarafından kuruldu. İzmir’de ise broker Neşet Birlik’in girişimi ile faaliyet gösteren 3 ofisi var. Yaklaşık 500 danışmanla ve Alesta, Viya ve Orsa isimleriyle faaliyetine devam ediyor. Biri Urla, biri Bayraklı diğeri de Karşıyaka’da bulunuyor. Diğer emlak ofislerinin çoğu küçük franchise verirler ve 8-10 danışmanla iş yapar. Keller Williams ise bölge müdürlüğü mantığıyla çalışıyor. Her ofisin bünyesinde 200’e yakın danışman var. Patron çalışan benzeri bir ilişki yok. Danışman Ortak unvanıyla çalışıyoruz. Hepimiz bağımsız çalışıyor gibiyiz. Keller Williams bize emlakçılık yapacak zemini sağlıyor.”
Emlakçı dendiği zaman insanlarda negatif bir algının oluştuğunu dile getiren Özkan, “Biz bu algıyı değiştirmeye çalışıyoruz. Çünkü bu çok derin bir konu. Ben dört senedir bu işi yapıyorum. Hala da her tapuda bambaşka örneklerle karşılaşıyoruz. Çok basit görünse de her kiralama işi de özel ilgi ve müzakereye ihtiyaç duyuyor. Dolayısıyla sektörün kalifiye bir hizmete ihtiyacı var. Biz elimizden geldiği kadarıyla bunu karşılamaya çalışıyoruz” dedi.
“Urla’ya yabancı talebi çok sınırlı”
İstanbul’da çok ciddi bir konut stoğu olduğunu belirten Özkan, “Ev sahipleri, bunların bir kısmını kiracı koymak için değil yatırım amaçlı tutuyor. Çünkü yatırımcılar kiracı girdiği zaman çıkartamayacağını düşünüyor. Öte yandan İstanbul’da İzmir’e göre yabancıya satış çok daha fazla. Yıllardır satış adetlerinde sıralama İstanbul, Ankara, İzmir diye giderdi. Ukrayna Savaşı’ndan sonra Antalya bu alanda İzmir’i geçti. İzmir, konut satış adedinde dördüncülüğe düştü. Çünkü Antalya’da yabancı sayısı daha fazla. Urla’ya ise yabancı talebi çok sınırlı” diye konuştu.
Sektörde ileriye dönük öngörülerini paylaşan Özkan, “2024 yılında yapılacak Türkiye yerel seçimlerine kadar sektörün şu anki gibi devam edeceğini öngörüyorum. Seçim ve global gelişmeler ışığında piyasanın nasıl hareket edeceğini takip edeceğiz. İlanlardaki fiyatlarında hızlı bir düşüş olacağını tahmin etmiyoruz” ifadelerine yer verdi.
İmarlı arsa sorunu devam ediyor
Arz talep dengesizliğinin her piyasada geçerli olduğunu aktaran Özkan, “İçinde bulunduğumuz bölge konut arzının çok sınırlı olduğu bir bölge. Çünkü gökdelenler ve apartmanlar yok. Yatay bir mimari var. Dolayısıyla arz sıkıntısı yaşanıyor. Fakat Urla’ya talep sadece İzmir’den gelmiyor. Ankara, İstanbul, Bursa ve Antalya’dan da buraya talep çok yüksek. Özellikle yaşanan İzmir depreminden sonra İzmir’den de buraya talep çok arttı. Dolayısıyla arz sınırlıyken talep çok fazla arttı. Bu da bölgedeki konut fiyatlarını ortalamanın üstünde arttırdı. Ancak yaklaşık bir yıldır bu bölgede satış adetleri ciddi anlamda düştü. Bu bölgede arsa fiyatları daha hızlı çıktı. İmarlı arsa zor bulunuyor. Müteahhitlerin inşaatla uğraşmak yerine arsa alıp satsaymışım dediğini çok duydum” değerlendirmelerinde bulundu.
Kiracılı ev sıkıntısı büyüyor
KW Orsa Danışman Ortağı ve Arsa Arazi Değerleme LDK Başkanı Erdal Demirbağ sektöre giriş hikayesini şöyle ifade etti:” İstanbul’da aktif olarak sürdürdüğüm gayrimenkul ve tekstil ticaret hayatımı, radikal bir karar ile 2016 ‘da Güzelbahçe’ye yerleşerek sonlandırdım. Gayrimenkul konusundaki bilgi birikimimi, satış pazarlama deneyimim ile birleştirerek, Gayrimenkul Danışmanlığı yapmaya karar verdim.”
Emlak sektöründeki süreci değerlendiren Demirbağ, “Sektörde yakın zamandaki süreci 14 Mayıs’ta yapılan Türkiye Genel Seçimlerinden öncesi ve sonrası olarak ayırabiliriz. Seçime kadar kredilerde çok fazla kısıntı yoktu. İpotekli satışlar da geçen seneye göre yaklaşık yüzde 80 düştü. Seçimden sonra dövizin hızlı artışı sektöre ayrı bir sekte vurdu. Ancak değerinden yüksek fiyatlı yerler satılmaz oldu. Konutlarda kiracılı ev sıkıntısı oluştu. Kiracılı evle, kiracısı olmayan ev arasında yaklaşık yüzde 30 fiyat farkı oluşmaya başladı. Çünkü alıcılar yatırım amaçlı almıyorlar, oturmak amaçlı alıyorlar. Oturma amaçlı alan kişi de hemen oturmak istiyor. Döviz bazında gayrimenkul fiyatları 3 senedir ikiye katladı. Bu da alıcı piyasasının daralmasına neden oldu” ifadelerini kullandı.
“Talebi karşılayacak arz yok”
Piyasada arsa arzı sıkıntısı yaşandığını belirten Demirbağ, “Şu anda çoğu danışmanın en az 20-30 tane bekleyen müşterisi var. Ancak piyasada bu talebi karşılayacak arsa arzı yok denecek kadar az” dedi.
Artan ev kiraları nedeniyle toplumsal tercihlerin de değişeceğine değinen Demirbağ, “Yakın zamanda evler küçülecek ve insanlar bir arada yaşama başlayacak. Tekrar eskisi gibi anne, baba, çocuklar bir arada oturmak zorunda kalacak diye öngörüyorum. İki senedir konutlara getirilen yüzde 25 fiyat artış sınırlamasından dolayı ev sahipleri de zor durumda kaldı” ifadelerinde bulundu.
İzmir’de konut satışı ilk 9 ayda %20,8 azaldı
Özkan, 2023 yılının konut satış adetlerinin yavaşladığı bir yıl olarak değerlendirilebileceğini söyleyerek, “Genel olarak baktığımızda kredili satışların azalmış olması, enflasyonist ortam, Cumhurbaşkanlığı seçimi, hemen ardından gelecek yerel seçimler gibi faktörler bu yavaşlamaya sebep olarak gösterilebilir. Türkiye genelinde ocak-eylül döneminde 900 bin 74 konut satışı gerçekleşti. Konut satış adetleri geçen yılın aynı dönemine kıyasla yüzde 14,9 azaldı. İzmir özeline baktığımızda ocak-eylül döneminde 48 bin 2 konut satışı gerçekleşti. İzmir’de geçen yılın aynı dönemine göre konut satış adetleri yüzde 20,8 azaldı. Yukarıdaki rakamlar bize emlak satış adetlerindeki yavaşlamanın İzmir’de Türkiye geneline göre daha derinden hissedildiğini gösteriyor. Satış adetlerinin en yüksek olduğu ilçeler; Buca, Menemen ve Torbalı oldu” ifadelerinde bulundu.
Türkiye’de eylülde 102 bin 656 konut satıldı
Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) verilerine göre, Türkiye genelinde konut satışları 2023 yılının eylül ayında bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 9,5 azalarak 102 bin 656 oldu. Konut satışlarında İstanbul 15 bin 247 konut satışı ve yüzde 14,9 ile en yüksek paya sahip oldu. Satış sayılarına göre, İstanbul’u 9 bin 48 konut satışı ve yüzde 8,8 pay ile Ankara, 5 bin 476 konut satışı ve yüzde 5,3 pay ile İzmir izledi. Konut satışları ocak-eylül döneminde bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 14,9 azalarak 900 bin 74 olarak gerçekleşti. Yabancılara yapılan konut satışları eylülde bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 42 azalarak 2 bin 930 oldu. Toplam konut satışları içinde yabancılara yapılan konut satışının payı yüzde 2,9 oldu. Yabancılara yapılan konut satışlarında ilk sırayı bin 7 konut satışı ile Antalya aldı.
