Sahibinden.com’un, Bahçeşehir Üniversitesi Ekonomik ve Toplumsal Araştırmalar Merkezi (BETAM) iş birliğiyle hazırlanan ‘sahibindex Kiralık ve Satılık Konut Piyasası Görünümü’ nisan raporunda kiralık ve satılık konut piyasasındaki değişimler mercek altına alındı. Rapora göre, reel satış fiyatlarındaki düşüş 10 aydır devam ediyor. Reel fiyatlardaki yıllık değişim oranı ülke genelinde yüzde -16,3’e, İstanbul’da yüzde -18,3’e, İzmir’de ise yüzde -15,4’e kadar geriledi. Ankara’da da düşüş görülmüş fakat yüzde -10,9 seviyesinde kaldı.
Reel konut fiyatında düşüş devam ediyor
2020 Mayıs’tan itibaren sürekli artan ülke genelindeki reel konut fiyat endeksinin 2023 Temmuz’dan bu yana gösterdiği düşüş, 2024 Nisan’da da devam etti. Reel konut fiyat endeksi nisanda ve marta kıyasla 2,7 puanlık azalışla 170 oldu. Mart ayından Nisan ayına kadar enflasyon oranı yaklaşık yüzde 3,2 olurken, Türkiye genelinde cari konut fiyat artışı aynı dönemde yüzde 1,6’da kaldı. Son aylarda cari konut fiyatları sistematik olarak enflasyonun altında kaldığından reel fiyatlar da azalıyor.Önceki sekiz ayda olduğu gibi konut reel satış fiyatı üç büyükşehirde nisan ayında da düştü. Mart ayından nisan ayına kadar reel konut fiyatı İstanbul’da 2,6 puan, Ankara’da 3,4 puan, İzmir’de ise 1,1 puan azaldı. Nisan’da reel konut fiyat endeksi İstanbul’da 166,7, Ankara’da 189,9, İzmir’de ise 176,8 oldu.
Reel fiyatlarda yıllık değişim negatifte devam ediyor
Ağustos 2022’de yüzde 65,8’e ulaşan yıllık reel fiyat artışı Eylül 2022’den itibaren hızla inişe geçildi. Büyük depremin etkisiyle Şubat 2023’te geçici olarak yükselen yıllık reel fiyat marttan itibaren yeniden azalmaya başlamış ve Nisan 2024’te yıllık fiyat değişimi oranı Mart 2024’e kıyasla 2,2 puan azalarak yüzde -16,3 ile negatif değerlerde seyrini sürdürdü.
Cari fiyatlardaki artış oranı İstanbul’da yüzde 1,6, Ankara’da yüzde 1,4, İzmir’de ise yüzde 2,6 oldu. Ortalama konutun metrekare fiyatı Nisan 2024 itibariyle İstanbul’da 39 bin 080 TL, Ankara’da 21 bin 250 TL ve İzmir’de 32 bin 632 TL. Cari fiyatların yıllık artışlarında tempo kaybı üç büyükşehir için de geçerli. İstanbul’da zirveye (yüzde 240,9) Temmuz 2022’de ulaşıldıktan sonra düşüş başlamış ve yıllık fiyat artışı Nisan 2024’te yüzde 38,8’e geriledi. Ankara ve İzmir’de ise zirveye Eylül 2022’de ulaşılmış, Nisan 2024’te ise bu iki ilimizde yıllık artış oranları sırasıyla yüzde 51,3’e ve yüzde 43,6’ya geriledi.
Konut talebinde yavaşlama
2023 Şubat ayındaki depremden sonra çok sert bir düşüş gösteren konut talebi 2023 Temmuz’daki artıştan sonra Kasım’a kadar düştü. Konut talebi Aralık’ta artış trendine geçmiş, bu yıl marttan şubata kıyasla ise yüzde 1,6 azalarak 112,4 oldu. Nisan ayında da marttaki düşüş eğilimi devam etmiş ve konut talep göstergesi yüzde 6 azalarak 105,6 olarak gerçekleşti. Konut talebi geçen yılın nisan ayına kıyasla yüzde 17,1 daha düşük olduğu gösterildi. Türkiye genelinde enflasyondan arındırılmış reel kirada yıllık değişim oranları uzun süredir azalıyor. 2023 Mayıs ayından Haziran ayına istisnai artış hariç, ortalama reel kirada yıllık değişim oranı Şubat 2023’te yüzde 86,6 ile zirve yaptıktan sonra inişe geçti. Şubat 2024 itibariyle de yerini negatif artışlara bırakan yıllık reel kira fiyatları değişimi nisan ayında yüzde eksi 11,2 oldu. Kısacası reel kiralar geçen yılın aynı ayına göre ortalamada yüzde 11,2 düşük olarak kaydedildi.
Cari kira fiyatlarında artış yavaşlamaya devam ediyor
Türkiye genelinde cari kira fiyatlarının yıllık değişimi 2023 Mart’tan Temmuz’a kadar düştükten sonra Ağustos’ta bir miktar yükseldi. Ancak kira fiyatlarının yıllık değişim oranı eylülden itibaren düşüşte kaldı. Mart 2024’te yüzde 55,1 olan kira fiyatlarının yıllık değişim oranı Nisan 2024’te yüzde 50,8’e geriledi. Kiralık konut piyasasında talebin önemli bir özelliği de mevsimsel etkiye açık olması. Nisan ve eylül ayları arasında artan talep, izleyen aylarda azalmakta, kış aylarında ise nispeten durağan bir seyir izlemekte olduğu kaydedildi. Bahar ve yaz aylarında kiralık konut talebinde ortaya çıkan bu yükselişte tayinle il değiştirenlerin ve üniversite öğrencilerininetkili oldukları düşünülebilir. Bu nedenle talep göstergesinde değişimler yorumlanırken mevsimsel etkiler göz önünde tutulmalı. Kiralık konut talep göstergesi ağustos ile kasım arasında düşerken aralıktan sonra hafif tempoda artış eğilimine girdi. Nisan ayında kiralık konut talep endeksi yüzde 1 arttı. Yıllık bazda baktığımızda ise kiralık konut talebinde yüzde 1’lik bir düşüş söz konusu oldu.
