Konut satış adetlerinde 2024’ün son aylarında yaşanan yukarı yönlü hareketlilik sonrası gözler, satış fiyatlarındaki değişime çevrildi. Endeksa’nın güncel Konut Değer Raporu’na göre, Türkiye genelinde satılık konut fiyatları yıllık yüzde 26,5 yükselirken reel olarak yüzde 14 düştü. Ancak aylık bazdaki reel değişimlere bakıldığında ise fiyatlar bir ayda yüzde 1 oranında artış gösterdi. Endeksa Genel Müdürü ve Kurucu Ortağı Görkem Öğüt, yıl sonuna doğru satış adetlerinde yaşanan yükselişin altını çizerken, “2025 yılında piyasanın daha fazla hareketlenmesini bekliyoruz” dedi.
Türkiye genelinde ortalama konut fiyatı 3,7 milyon TL seviyesinde
Gayrimenkul piyasası, yılın sonuna doğru hareketlilik sinyalleri veriyor. TÜİK verilerine göre; Türkiye genelinde konut satışları kasım ayında bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 63,6 oranında artarak 153 bin 14 oldu. Yılın başından bu yana gerçekleşen satışlar ise bir önceki yıla göre yüzde 16,4 oranında artarak 1 milyon 265 bin 388 olarak gerçekleşti. Ekim ayında inşaat maaliyetleri son 3,5 yılın en düşük seviyesine gelmişti. Türkiye’nin önde gelen proptech şirketi Endeksa’nın Konut Değer Raporu’na göre, satılık konut fiyatları nominal olarak yükselmeye devam etse de enflasyon etkisiyle reel olarak düşmeye devam etti. Türkiye genelinde satılık konut fiyatları yıllık bazda yüzde 26,5 oranında, son bir ayda ise yüzde 3 artış gösterdi. Reel değer açısından ise fiyatlar aylık olarak yüzde 1 yükselirken yıllık bazda yüzde 14 oranında düşüş söz konusu. Türkiye genelinde ortalama konut metrekare satış fiyatı 28 bin 963 TL, ortalama konut fiyatı ise 3,7 milyon TL seviyesinde. Konut yatırımının geri dönüş süresi 13 yıl olarak kaydedildi.
Büyükşehirlerde kira artışları enflasyonun üstünde
Endeksa’nın güncel verilerine göre, kiralık konut fiyatları yıllık yüzde 47, aylık olarak yüzde 1 artış gösterdi. Yılbaşından bu yana kira fiyatları yüzde 40 artmış durumda. Türkiye genelinde kiralık konutların ortalama metrekare fiyatı 179 TL, ortalama kira ise 19 bin 705 TL seviyesinde.
Ankara, İstanbul ve İzmir’de kiralık fiyatların yıllık nominal değişimi yüzde 50 ile yüzde 56 arasında. Enflasyon etkisinden arındırılmış fiyat değişimlerine bakıldığında ise İstanbul’da yüzde 2, Ankara ve İzmir’de yüzde 6 artış gözlemleniyor.
“Beklenen faiz oranı düşüşü ile piyasanın hareketlenmesini bekliyoruz”
2023 yılı konut sektörü açısından zor bir yıl olduğunu 2024’ün ilk iki çeyreğinde ise konut satış adetleri, bir önceki yılın aynı döneminin de altında gerçekleştiğini belirten Öğüt, “Fakat 3. çeyrek itibarıyla satışlar arttı ve 2024 yılındaki satışlar, bir önceki yılın üstünde gerçekleşti. Sektördeki durgunluk, büyük oranda pandemi sonrasında artan konut fiyatları ve faiz oranlarındaki artış ile krediye erişimin zorlaşmasından kaynaklanıyordu. Bunların yanı sıra kira artış oranlarına getirilen zorunlu üst limit, konutu cazip bir yatırım aracı olmaktan çıkarmıştı. Bugün geldiğimiz noktada zorunlu kira artış oranının kaldırılması, konut fiyatlarındaki reel düşüş ve faiz oranlarındaki düşüş beklentisi piyasanın hareketlenmesini sağladı. 2025 yılında piyasanın daha fazla hareketlenmesini bekliyoruz. Bu durum konut fiyatlarının tekrar yükselmesine sebep olacaktır. Dolayısıyla konut almak isteyenler için şu an doğru bir zaman olduğunu söyleyebiliriz” diye konuştu.
İstanbul’da reel bazda %14’lük düşüş var
Büyük veri analizi ve yapay zekâ teknolojisiyle gayrimenkul değerleme ve bölgedeki en iyi, en güvenilir emlak danışmanlarına ulaşma imkânı sunan Endeksa’nın raporundan satılık konut fiyatlarına ilişkin öne çıkan detaylar ise şu şekilde: Ankara’da satılık konutların yıllık nominal fiyat artışı yüzde 29 olurken, reel bazda ise yüzde 13 düşüş yaşandı. Başkentte ortalama konut metrekare satış fiyatı 24 bin 625 TL; ortalama konut fiyatı ise 3,2 milyon TL oldu. İzmir satılık gayrimenkul piyasası da Ankara’yla benzer bir seyir izledi. Satılık konut fiyatlarının geçen yılın aynı ayına göre yüzde 29 arttığı İzmir’de reel bazda yüzde 13’lük düşüş görüldü. İzmir’de ortalama konut metrekare satış fiyatı 37 bin 747 TL, ortalama konut fiyatı ise 4,7 milyon TL oldu. İstanbul’da satılık konut fiyatlarındaki yıllık nominal artış yüzde 26 seviyesinde iken reel bazda ise yüzde 14’lük bir düşüş var. Mega kentte ortalama konut satış metrekare fiyatı 43 bin 750 TL, ortalama konut fiyatı ise 5 milyon TL.
Satılık konut fiyatlarının en az değiştiği büyükşehir; Antalya
Satılık konut fiyatlarının en az değiştiği büyükşehir ise Antalya. Antalya’da yıllık nominal artış yüzde 21 iken reel bazda yüzde 18 oranında gerileme mevcut. Bu ilde ortalama metrekare satış fiyatı 37 bin 265 TL; ortalama konut fiyatı ise 4,3 milyon TL. Muğla’da, yılbaşından bu yana reel bazda en çok değer kaybeden illerden biri. Türkiye genelindeki en yüksek satış rakamlarıyla dikkat çeken Muğla’da konut fiyatları, 2024 yılı boyunca reel olarak yüzde 18 değer kaybetti.
Konut fiyatların yıllık bazda en az arttığı il Adıyaman oldu
Türkiye genelinde satılık konut fiyatların yıllık bazda en az arttığı il ise Adıyaman. Bu ilde yıllık nominal değişim yüzde 17. Enflasyon etkisinden arındırıldığında ise Adıyaman’da satılık konut fiyatlarının reel olarak yüzde 21 gerilediği görülüyor. Burada ortalama konut metrekare satış fiyatı 16 bin 710 TL, ortalama konut fiyatı ise 2,5 milyon TL. Öte yandan, en düşük satış fiyatlarıyla Muş dikkat çekiyor; ilde ortalama konut metrekare fiyatı 14 bin 336 TL, ortalama konut fiyatı ise 2,3 milyon TL. Kayseri, Kırıkkale, Kilis, Mardin ve Siirt’te de ortalama konut satış metrekare fiyatı 15 bin ila 15 bin 900 TL arasında değişiyor.
