Asgari ücrete yapılan yüzde 30’luk zam sonrası, site aidatları yüzde 90 ile yüzde 120 oranında artış gösterdi. İzmir Emlak Kulübü Başkanı Rıdvan Akgün, artışların etkilerini değerlendirdi
ŞURA NUR SAVRANOĞLU
Asgari ücrete yapılan yüzde 30’luk zam sonrasında site yönetimleri aidatlarda önemli oranlarda artışa gitti. Türkiye’de yaklaşık 30 milyon vatandaşı doğrudan etkileyen site aidatları, yeni yılda yüksek maliyetler yaratmaya devam ediyor. Asgari ücrette yapılan artışa rağmen birçok sitede aidatlar yüzde 90 ile yüzde 120 arasında yükseltildi. Aidat artış oranları, sitenin büyüklüğü, ortak alan çeşitliliği, istihdam edilen personel sayısı ve varsa bütçedeki borç ve alacak durumuna bağlı olarak değişkenlik gösteriyor. Konuyla ilgili İzmir Emlak Kulübü Başkanı Rıdvan Akgün, site aidatları ve asgari ücret artışının etkileriyle ilgili değerlendirmelerde bulundu.
Akgün, son dönemde site aidatlarına yapılan yüksek artışların önemli sebeplerinden birisinin de Avrupalı tarzda lüks yaşam stiline duyulan yoğun taleplerden kaynaklandığını belirtti. Akgün, “Genel olarak baktığımızda Türk insanı son yıllarda sitelerde yaşamayı tercih etmeye başladı. Bu tercih, özellikle Avrupa tarzı yaşam anlayışının etkisiyle, havuz, fitness salonu gibi sosyal donatılara sahip olan sitelerin popülerleşmesine yol açtı. Ancak bu tür olanaklar, maliyetleri artırarak daha yüksek konut fiyatlarına sebep oldu. Yüksek maliyetler, aynı zamanda güvenlik, personel, bahçıvan, aydınlatma, süsleme, etkinlik düzenleme ve tamirat gibi ek harcamaları da beraberinde getirdi. Bu durum site masraflarının artmasına yol açtı. Enflasyonun da etkisiyle sürekli artan maliyetler ve bu maliyetleri karşılamak adına yapılan kesintiler, site sakinlerini zor durumda bırakıyor. Örneğin, site aydınlatma bedeli, neredeyse bir kira bedelinin yarısı ya da dörtte biri kadar olmaya başladı. Maliyetlerin düşürülmesi için çeşitli tedbirler alınabilir ancak bu tedbirler hayata geçirilmiyor” diye konuştu.
“Siteler içerisinde denetim kurulu olmalı”
Bu maaliyet artışlarının nasıl denetim altında tutulabileceğiyle ilgili önemli açıklamalarda bulunan Akgün, “Profesyonel yönetim şirketleri devreye girdiğinde veya apartman/siteden yönetici seçildiğinde, bazı sorunlarla karşılaşılıyor. Örneğin, alınan hizmetin gerçek bedeli 10 TL iken, gösterilen rakam 15 TL olabiliyor. Bu durumda, 10 TL’ye alınması gereken bir hizmet 15 TL’ye alındığında hem para yetmiyor hem de zaman. Sonuçta, site sakinleri yüksek aidatlar ödemek zorunda kalıyor. Bu durumu denetleyecek bir mekanizma şart. Her ne kadar profesyonel bir yönetim olsa da sitelerde bir denetim kurulu veya harcamaları gözden geçirecek bir komisyon kurulması gerekiyor. Site yönetimleri, bu tür planlamaları yaparken buna uygun denetim yapılarının da oluşturulması önemli. Ancak maalesef çoğu zaman böyle bir önlem alınmadığı için yönetimler, aidatları ve bütçeyi istedikleri gibi harcıyorlar. Örneğin, 3 TL’lik bir malzeme 5 TL’ye, 10 TL’lik bir malzeme ise 20 TL’ye gösteriliyor ve bu şekilde para hızla tükeniyor” dedi.
“Asgari ücret alan kişi kira bedelini bile ödeyemiyor”
Asgari ücretle geçinen kişiler için bu şartlarda sağlıklı bir şekilde yaşayabilmenin zor olduğuna değinen Akgün,“Asgari ücretle çalışan bir kişi kira bedelini bile ödeyemez duruma gelmiş. Bir kira bedeli, neredeyse asgari ücretin tamamına veya daha fazlasına denk geliyor. Bu durum, asgari ücretli çalışanları can çekişmeye zorluyor. Yani geçim şartları o kadar zorlayıcı hale gelmiş ki, insanlar pazarın kapanmasının ardından tezgâhların altında çürük sebze ve meyve toplamak zorunda kalıyor. Ya da ‘askıda ekmek’ kampanyalarına yöneliyorlar ya da gündüz çalıştıkları işin dışında gece de başka bir işte çalışmak zorunda kalıyorlar. Geçimlerini sağlamak için yaşam mücadelesi veriyorlar. Ekonomi bu vaziyette iken asgari ücretlinin, normal bir apartman dairesinde ya da düzenli bir sitede yaşaması neredeyse imkânsız. Ancak, aynı ailedeki iki veya üç asgari ücretlinin bir araya gelmesiyle geçinmelerini sağlamaları mümkün oluyor. Hatta bu durumda bile aldıkları maaşla kirayı, pazarı, market alışverişini, eğitimi ve diğer yaşam giderlerini karşılamaları oldukça zor. Son üç yıldan bugüne bakacak olursak asgari ücretlinin, emeklinin bu şartları altında konut alması hayal yani neredeyse sen çık evden kardeşim çadırda otur diyecek noktaya getirdiler” şeklinde açıkladı.
“Para stoğu yapan apartman yöneticileri var”
Aidat artışlarının hangi stratejilerle ve hesaplamalarla yapıldığını veya yapılması gerektiğiyle ilgili önemli açıklamalarda bulunan Akgün, “Sitelerle ilgili yapılması gereken aslında oldukça basit: Öncelikle genel giderler doğru bir şekilde hesaplanmalı. Güvenlik, aydınlatma, bahçe bakımı gibi kalemler belirlenmeli ve her birinin maliyeti net bir şekilde ortaya konmalı. Çalışanların maaşları, sigortaları ve diğer giderler de hesaba katılmalı ve üzerine yüzde 10 ya da yüzde 15 gibi bir ek pay konulmalı. Daha sonra, site sakinlerinin sayısına, dairelerin büyüklüğüne ya da metrekarelerine göre bir aidat hesaplaması yapılmalı ve bu tutarlar tahakkuk ettirilmeli. Ancak, maalesef çoğu zaman apartman yöneticileri, bu tür hesaplamaları yapmadan, “Hadi kafadan şu kadar para toplayalım” mantığıyla hareket edebiliyorlar. Örneğin, 2 bin, 3 bin ya da 5 bin TL gibi keyfi bir rakam belirlenip, bu paralar toplanıyor ve sonrasında nasıl harcanacağı düşünülüyor. Bu da yönetimsel belirsizliklere ve israfa yol açabiliyor” dedi.
“En çok mülk sahibi etkileniyor”
Aidat artışlarından en çok etkilenen kesimin mülk sahiplerinin olduğunu söyleyen Akgün, “Etkilenme açısından baktığımızda, kesinlikle şunu söylemek gerekir ki, aidat ödeyen ve ikamet eden kişiler doğrudan etkileniyor. Bu kişiler, ev sahibi ya da kiracı olabilir, ancak fiziki bir değişiklik yapılacaksa, yalnızca mülk sahibi etkilenir; kiracı bu durumdan doğrudan etkilenmez. İçinde ikamet eden ister kiracı ister ev sahibi olsun, bu kişiler etkilenir. Bu durum ise tamamen bir tercih meselesi. Özellikle yüksek aidatlar ödeyen lüks konutlarda ve sitelerde yaşayanlar, aylık 5 bin, 10 bin ya da 15 bin TL aidat ödeyebilirler. Bu tamamen onların tercihine bağlı” diye konuştu.
“Vatandaşlara tavsiyemiz; hesabınızı şaşırmayın”
Böylesi bir artışların yaşandığı dönemde site yöneticilerinin ve emlak uzmanlarının nasıl bir yönetim anlayışı benimsemesi gerektiğiyle ilgili açıklamalarda bulunan Akgün, “Hesapları şaşırmamak için iyi bir fizibilite yapmak gerekiyor. Yani, gelirine göre bütçe oluşturup nereye ve nasıl bir yaşam alanı seçeceğini belirlemek lazım. Bu planlama yapılırken, elde ettiğin gelirin bir kısmını kiraya, bir kısmını ise sosyal alanlara ayırmak önemli. Bu şekilde sağlam bir hesap yapmak, gelecekteki mali sıkıntılardan kaçınmanı sağlar. İzmir Emlak Kulübü olarak vatandaşlara tavsiyemiz şu: Hesabınızı şaşırmayın, ikamet edeceğiniz yeri de doğru seçin. Ulaşım açısından kolay erişebileceğiniz, merkezi yerlere yakın bölgeleri tercih edin. Yüksek bedelli kiralar ödemektense, şehre uzak, çevre bölgelerde oturmak daha ekonomik olabilir. Metropol alanındaki sıkışıklığı da göz önünde bulundurarak, şehir merkezinden daha uzak ama ulaşımı kolay yerlerde oturmak maliyet açısından daha uygun olabilir” dedi.
“Çevre dostu çözümler ön planda olmalı”
Büyükşehirlerde site aidatlarının düşürülmesiyle enerji verimliliğinin rolüne değinen Akgün, “Enerji verimliliği söz konusu olduğunda, çevre dostu çözümler ön planda olmalı. Bu amaçla bazı siteler, enerji verimliliği sağlamak için kendi güneş enerji sistemlerini devreye alabiliyor. Ayrıca, bazı projelerde, site adına dükkanlar yapılabiliyor ve bu dükkanlar kiraya verilerek gelir elde edilebiliyor. Bu gelir, siteye ait olan diğer giderlerin karşılanmasında kullanılabiliyor. Bunun yanı sıra, daireler de kiraya verilerek ek gelir sağlanabiliyor. Bu şekilde elde edilen gelir, sitedeki tüm giderleri karşılayabiliyor ve böylece site sakinleri, yüksek aidatlar ödemek yerine, daha düşük bir miktar ödeyebiliyorlar. Örneğin, 5 bin TL aidat ödeyecek bir kişi, böyle bir gelir modeli sayesinde sadece 500 TL gibi sembolik bir aidat ödeyebiliyor. Bu nedenle, inşaat firmaları proje oluştururken, tüm bu alternatif gelir kaynaklarını değerlendirerek, site sakinlerinin aidatlarını düşük tutmak için çözümler üretmek zorundalar. Böylece hem çevre dostu bir yaşam alanı oluşturulmuş olur hem de aidatlar, sakinlerin lehine düşürülmüş olur” dedi.
“Lüks projelerde aidatlar ve yaşam maliyetleri yüksek”
İzmir’de aidat artışlarını etkileyen yerel faktörlere odaklanan Akgün, “İzmir’deki konut projelerini incelediğimizde, bunları iki ana kategoriye ayırabiliriz: Normal ikamet edilen evler ve yazlık konutlar. Normal ikamet edilen konut projelerinde aidatlar genellikle daha düşük, yaşam biçimi daha ekonomik ve maliyetler de daha uygun. Ancak lüks projelerde, özel yerlerde hem aidatlar hem de yaşam maliyetleri oldukça yüksek olabiliyor. Yazlık bölgeleriyle ilgili de ayrı bir değerlendirme yapmak gerekiyor. Çeşme, Bodrum, Kuşadası, Karaburun gibi özel yerlerde ve butik sitelerde yüksek aidatlar ve yüksek maliyetlerle karşılaşılabiliyor. Ayrıca İzmir’in bazı bölgelerinde, örneğin Sasalı, Seyrek, Mavişehir, Profesör Öztürk Bornova, Güzelbahçe, Narlıdere, Kemalpaşa gibi yerlerde de yüksek bedeller söz konusu olabiliyor. Bu özel sitelerde, daha yüksek aidatlar talep ediliyor. Ancak insanlar, bu yüksek aidatları bilerek ödüyorlar ve çoğu zaman bundan şikayetçi olmuyorlar. Tercih meselesi olarak, bu bölgelerde yaşamayı isteyerek tercih ediyorlar” şeklinde anlattı.
