Gayrimenkul Girişimcisi ve Mars Gayrimenkul Yönetim Kurulu Başkanı Hakan Bucak, sektördeki gelişmelere dair değerlendirmelerde bulundu. Fiyatların artacağı yönündeki öngörünün piyasayı hareketlendirdiğini belirten Bucak, “Geçen yıl temmuzdan itibaren satışlar artışa geçti. Faiz düşünce fiyatlar uçar, ben treni kaçırmamalıyım diyenler konut aldı. Hareketlilik bu yıl da devam eder. Emlak Konut kampanyası da bu anlamda piyasaya canlılık getirdi. İnsanlar evinden çıkıp konut bakmaya başladı” dedi.
“Gayrimenkulde fiyat piyasası kişisel”
Son yıllarda yapılan fiyatlama hatalarına değinen Bucak, “Amerikalı biri, evini Zillow’a satışa koyduğunda fiyat kontrol sistemi ile sistem sizi uyarıyor. ‘Dairen bu fiyat eder veya etmez’ diye. Herkes bunu görüyor. Sistem ‘dur bakalım evinin fiyatı o değil’ dediği için istediğiniz fiyatı yazamıyorsunuz. Bizde ise öyle bir sistemsizlik var ki fiyat piyasası kişisel, iki dudak arasında. Mesela bir patron yüzde 30 zam yaptım diyor, diğeri o zaman ben de yüzde 40 yapayım diyor. Üstelik fiyatlar tırmandıkça bu defa ikinci elde evini satacak vatandaş da bu suni artışa uyuyor ve piyasa gerçeklerinden uzak rakamlar ortaya çıkıyor. Fiyatlama esaslarına göre fiyat koyunca satışta kriz yaşanmıyor” ifadelerini kullandı.
“Zamlar yılın ikinci yarısında devreye girmeye başlar”
Konut fiyatlarındaki değişimi değerlendiren Bucak, “İkinci el piyasada bir iki ay daha gerilemeye devam edebilir. Ticari hayatta zorluk yaşayan kesimin satışa geçmesiyle satılık arzı artar. Aslında bu da alıcı için fırsat. Çünkü bu durumda yüzde 20’ye kadar pazarlık marjı oluşuyor. Ancak sonrasında fiyatlar yükselmeye başlar. Hem azalan arz hem de talep fiyat artışını tetikler. Yeni konut tarafında ise zaten fiyatlar hiç düşmesi, ama istenen zam da yapılamadı. O tarafta da bekleyen zamlar yılın ikinci yarısında devreye girmeye başlar. Bu nedenle, konut alacaklar için fırsat dönemindeyiz. Doğru lokasyonda, doğru fiyata bir seçenek bulanlar zaman kaybetmeden almalı” dedi. Konut yatırımında amortisman süresinin cazip hale geldiğine de dikkat çeken Bucak, “Geçtiğimiz yıllarda konut yatırımının geri dönüş süresi 30 yıla kadar çıkmıştı. Bugün 16-17 yıla geldi. Bu da yatırımcıyı harekete geçiren bir etken” diye konuştu.
“Değerleme raporu zorunlu olsun”
Yılda 300-350 milyar dolarlık işlem yapılan bir sektör olduklarını belirten Bucak, “Ancak bugün kurumsal inşaat şirketi dışında tapuda gerçek değerinden işlem yapan yok. Rayiç değer üzerinden işlem yapmak usulsüzlük olsa da bu adeta Türk toplumunun alışkanlığına dönüştü. Ev 30 milyon TL, tapuda 5 milyon gösteriliyor. 1 milyar TL’lik arsa için 20 milyon üzerinden harç ödeniyor. Biz diyoruz ki, tüm gayrimenkul satışlarında değerleme raporu zorunlu olsun. Mesela evin değeri 3 milyon TL çıktı. Devlet ‘Ben bu rakamdan harç alırım’ desin. Ama şu an yüzde 4 olan tapu harcı da düşürülsün. Zaten oran çok yüksek olduğu için vatandaş gerçek değerini göstermiyor. Eğer harç oranı düşer ve gerçek değer üzerinden tapu işlemi zorunluluk olursa devletin geliri bugünden çok daha fazla olur. Toplanan vergilerden kentsel dönüşümde ihtiyaç duyulan finansman başta olmak üzere inşaat şirketlerinin ve konut almak isteyen vatandaşların finansman ihtiyaçları bile çözülebilir. Tüm paydaşlar kazançlı çıkar. Vatandaş alırken ‘acaba bu rakam doğru mu’ endişesinden kurtulur, devlet vergi gelirini artırır, sektörde haksız rekabet yerini adil ortama bırakır. Tapuda gerçek değer gösterilirse, yapay zekâ desteğiyle sistem kurulur, tüketici il, ilçe ve hatta mahallede yapılan işlemleri adeta borsadaki gibi takip edebilir. Böylece hatalı fiyata geçit verilmez. Bu sistemin olduğu ülkelere 2.5 milyar dolar döviz çıktı 2024 te ülkemizden. Bu sistemleri ve şeffaflığı gören her vatandaş Türkiye’ye yatırım yapmaktan çekiniyor artık” ifadelerini kullandı.
“Lüks konuta ilgi hız kesmiyor”
Lüks konutta sanılanın aksine satış sorunu yaşanmadığına dikkat çeken Bucak, “Faiz hassasiyeti olan kesim ve ticaret yapanlar bu alanda oldukça istekli. Bu nedenle 20-25 milyon TL’nin üzerinde fiyatla satılan lüks konutta satış sorunu yok. Hem evlerini yenilemek hem de yatırım için alım yapıyorlar” dedi.
