Gayrimenkul piyasasında dengeleri değiştirecek yeni dönem başladı. 2026 ve 2029 yılları için rayiç bedellerin 10-15 kata kadar artırılması; konut fiyatlarını, vergileri ve yatırımcı eğilimlerini yeniden şekillendiriyor. Parcel Estates CEO’su Özden Çimen, maliyet yükünün hem alıcıyı hem de sektörü zorlayacağına dikkat çekerken, Türk yatırımcısının ilk rotasının Dubai olacağını söylüyor. 2026 ve 2029 döneminde geçerli olacak emlak rayiç bedellerinin 10 ila 15 kat arasında artırılması, gayrimenkul piyasasında dengeleri değiştirecek gibi görünüyor. Parcel Estates CEO’su Çimen, alınan bu kararın hem konut ve kira fiyatlarını yükselteceğini hem de yatırımcı motivasyonunu zayıflatacağını belirterek, “Bu artışlar, uzun bir süredir denge arayışında olan piyasada yeniden frene basmak anlamına geliyor” açıklamasında bulundu.
Yatırımcılar için her maliyetin önemli olduğunu vurgulayan Özden Çimen, “Bir gayrimenkul alıcısı için satın aldığı mülkün satış fiyatının yanı sıra vergiler ve harçlar gibi diğer unsurlar da toplam maliyete dahil oluyor. Yeni emlak rayiç değerlerinin 10-15 kata kadar arttırılmış olması toplam maliyeti önemli ölçüde artırıyor. Reel anlamda halen kazançlı düzeye tam gelememiş, ancak faiz indirimleriyle dengelenme emareleri gösteren gayrimenkul piyasası için bu maliyet artışları hem konut fiyatlarını istemsizce artıracak hem de kira fiyatlarını yukarı çekecektir. Bu durum, piyasadaki toparlanmayı geciktirebilir” diye konuştu.
Satışlarda makas açılıyor
Çimen, resmi rayiç bedel ile fiili satış fiyatı arasındaki makasın daha da açılacağının altını çizerek, “Ülkemizde fiili olarak resmi rayiç bedelleri ile satış bedelleri arasında bir makastan söz edilir. Bunun asli nedeni, hâlihazırda yüzde 4 düzeyinde uygulanan tapu harcı ve her yıl ödenen emlak vergisi. Alıcı ve satıcı arasında anlaşılan satış bedelinin resmi işlemlerde beyan edilmesi durumunda ortaya çıkan ağır vergi yükü gayrimenkul piyasasının dengesini sarsıyor. Bu nedenle öteden beri sektör temsilcileri bu vergi oranlarının düşürülmesi yönünde çağrılar yapıyor”dedi.
Tapu harcı ve vergilerdeki yük talebi düşürecek
Yeni rayiç bedellerin tapu harcı ve emlak vergisine etkisi konusunda ise Çimen emlak vergisi ve tapu harçlarının gayrimenkul alımlarında toplam maliyete ciddi derecede etki ettiğini söyledi. Çimen, “Aynı nedenle piyasada rayiç bedelleri ve satış bedelleri arasında bir makasın açılmasına neden oluyor. Biz yıl sonuna kadar satış işlemlerinde artış bekliyorduk ancak bu düzenlemelerin gelecek yıl işlem adedine olumsuz yansıyacağını düşünüyoruz. Nasıl ki inşaat maliyetlerindeki artış arzı olumsuz etkilediyse, bu gelişmeler de konut talebini olumsuz etkileyecek. Alıcılar en iyi ihtimalle standartlarını düşürmek zorunda kalacak” ifadelerinde bulundu.
Yabancı ve yerli yatırımcı için yeni riskler
Bu artışın yatırımcı psikolojisi üzerinde de olumsuz etkileri olacağını belirterten Çimen, “Son rayiç değer artışı kararlarında önceki dönem 4-5 kata kadar artışlar yapılmıştı. Ancak bu kez 10-15 katlık artışlar, alıcı motivasyonunu ciddi şekilde azaltacak. Mevduat hesaplarından çıkacak sermayenin gayrimenkule kayacağı konuşulurken bu düzenleme, o beklentiyi boşa çıkarabilir. Bunun yerine yatırımcılar, Dubai gibi vergi avantajı olan yurtdışı destinasyonlara yönelecek” dedi.
Kayıt dışı riski artar mı?
Özellikle lüks semtlerde artan maliyetlerin kayıt dışı işlemleri teşvik edebileceği uyarısında bulunan Çimen, çözümün tapu harcı indiriminde olduğunu belirtiyor. Üst segmentteki mülklerin fiyatı arttıkça, bu fiyatlara binen vergi ve harç yükünün de ciddi boyutlara ulaştığını söyleyen Çimen, “Eğer gerçekten daha fazla vergi toplanmak isteniyorsa, tapu harç oranlarında indirim yapılması gerekir. Bu sayede hem kayıt dışılık azalır hem de rayiç bedelle satış bedeli arasındaki makas kapanır” diye konuştu.
İtiraz süreci ve hukuki yük
Askıya çıkarılan yeni rayiç bedellere itiraz süresinin çok kısa olduğuna değinen Çimen, mülk sahiplerini dikkatli olmaya çağırıyor. Çimen, “Hızlı bir hukuki hareketlilik, 2017’de olduğu gibi yasa yoluyla bu artışlara sınırlama getirilmesini beraberinde getirebilir. Ancak vergi mahkemelerinin iş yükü düşünüldüğünde, bu sürecin zaman alacağı da bir gerçek” ifadelerini kullandı.
Sektör ne bekliyor?
Gayrimenkul sektörü, rayiç bedellerin artmasına değil, bu artışlarla birlikte vergi yükünün azaltılmasına odaklanılması gerektiğini düşünüyor. Çimen, sektörel beklentiyi şu sözlerle özetliyor: “Emlak rayiç bedellerinin arttırılması nominal düzeydeki artışların bir yansımasından ibaret. Ancak bir değerin reel bazda bu denli yükselmesi için o yatırım ekosistemindeki genel gelir seviyesinin de benzer oranda yükselmiş olması gerekir. Eğer iç piyasada denge isteniyorsa, özellikle tapu harçlarında yapılacak indirim çok daha etkili bir çözüm olur.”
