ŞURA NUR SAVRANOĞLU
Türkiye’de son dönemde yeniden tartışılmaya başlanan ‘arazi bankacılığı’ modeli, gayrimenkul ve inşaat sektöründe planlı büyümenin anahtarı olarak görülüyor. Gayrimenkul Yatırımcıları Derneği (GYODER) Yasal Düzenlemeler Komitesi Başkanı Av. Furkan Kızmaz ve Sinpaş Kızılbük GYO Genel Müdürü Mahmut Sefa Çelik, TİCARET Gazetesi’ne yaptıkları özel açıklamalarda, modelin Türkiye’de uygulanabilirliği, sektör üzerindeki etkileri ve uluslararası örneklerden çıkarılabilecek dersleri değerlendirdi. Uzmanlara göre, doğru planlama ve kamu-özel iş birliğiyle hayata geçirilecek bir arazi bankacılığı sistemi hem konut maliyetlerini dengeleyebilir hem de şehirleşmede sürdürülebilir bir dönüşümün önünü açabilir.
Çelik: Arazi bankacılığı, şehirlerin büyüme rotasını belirliyor
Arazi bankacılığının modern şehirleşme ve stratejik gayrimenkul yönetimi açısından önemli bir araç olduğuna dikkat çeken Sinpaş Kızılbük GYO Genel Müdürü Mahmut Sefa Çelik, özellikle Avrupa’da, başta Hollanda (DLG, BBL) olmak üzere İngiltere, Fransa (SAFER), Almanya, ABD ve Kanada gibi ülkelerde uzun süredir başarıyla uygulanan bir sistem olduğunu dile getirdi. Arazi bankacılığının kentlerin gelişim rotasını öngörerek, doğru zamanda doğru adımların atılmasına imkân tanıyan proaktif bir yaklaşım olduğunu da sözlerine ekledi.
Arazi bankacılığı sisteminde ana amacın, şehirlerde planlı, dengeli ve sürdürülebilir bir gelişim sağlamak olduğunu belirten Çelik, “Bu kapsamda sosyal konut üretimi, altyapı yatırımları ve kamu hizmetlerine uygun alanların temini önceliklidir. Aynı zamanda gayrimenkul piyasasında spekülatif fiyat artışlarını önlemek, mülkiyetin düzenlenmesini sağlamak ve nitelikli yaşam alanlarını geliştirmek de temel hedefler arasındadır. Böylece hem kamu yararı korunur hem de sektörün uzun vadeli istikrarı desteklenir” açıklamasında bulundu.
“Dünyada üç modeli var”
Dünyada arazi bankacılığı modelinin üç ana başlık altında öne çıktığını söyleyen Çelik, “Birincisi kamu odaklı model. Bu modelde devlet veya yerel yönetimler toplum yararına arazileri edinip planlıyor ve geliştiriyor. Hollanda’daki Grondbedrijf sistemi buna iyi bir örnek. Grondbedrijf sistemi, Hollanda’da belediyelerin yürüttüğü aktif arazi politikası modeli olarak karşımıza çıkar. İkincisi özel sektör odaklı model. Bu modelde gayrimenkul şirketleri veya yatırım fonları, uzun vadeli getiri hedefiyle arazileri stratejik biçimde değerlendiriyor. Bu yaklaşım da ABD’de yaygın. Üçüncüsü ise karma model. Kamu ve özel sektörün iş birliği yaptığı bu sistem, kamu arazilerinin özel sermaye ile birlikte geliştirilmesini öngörüyor. İngiltere’deki Homes England uygulaması bu yapıya örnek. Her ülke, şehirleşme dinamiklerine ve ihtiyaçlarına göre bu modelleri uyarlayabilir” diye konuştu.
“Türkiye’de kurumsal bir yapıya erişemedi”
Türkiye’de arazi bankacılığı kavramının henüz kurumsal bir yapıya tam olarak erişemediğini fakat bu anlayışa yakın uygulamaların uzun süredir yürürlükte olduğunu aktaran Çelik, özellikle TOKİ, Emlak Konut GYO ve Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı bünyesindeki çalışmaların kamu odaklı bir arazi yönetim modeliyle önemli bir altyapı oluşturduğunu ifade etti. Çelik, “Bu kurumlar, kentsel dönüşüm, sosyal konut üretimi ve stratejik şehir planlamasında araziyi hem toplumsal fayda hem de ekonomik verimlilik gözeterek yönetiyor. Bununla birlikte, Türkiye’de özel sektör de uzun vadeli arsa yatırımlarıyla bu sürece dolaylı olarak katkı sağlıyor. Son dönemde tartışılan ‘ulusal arazi bankacılığı sistemi’ fikri ise, mevcut dağınık uygulamaları daha koordineli, veri temelli ve sürdürülebilir bir yapıya kavuşturmayı hedefliyor. Bu model, şeffaflık ve etkin planlama ilkeleriyle hayata geçirilirse, Türkiye’nin kentsel gelişim stratejilerine yön veren güçlü bir araç haline gelebilir” ifadelerinde bulundu.
“Spekülatif fiyat hareketlerini sınırlandırır”
Arazi bankacılığının sektörde planlı büyümeyi ve istikrarı teşvik edeceğini dile getiren Çelik, “Şehirlerin gelişim planlarına uygun arsalar üretildiğinde, büyük ölçekli ve entegre projeler mümkün hale gelir; bu da maliyet avantajı sağlar. Parçalı mülkiyetlerin birleştirilmesiyle verimlilik artar, kamunun yönlendirmesiyle de spekülatif fiyat hareketleri sınırlandırılır. Böylece piyasa dengesi korunur, yatırımcı güveni güçlenir ve konut üretiminde sürdürülebilirlik sağlanır” ifadelerine yer verdi.
“Kamulaştırma, miras veya ipotek gibi mülkiyet sorunları yaşanabilir”
Arazi bankacılığında dikkat edilmesi gereken noktaları ve olası riskleri açıklayan Çelik, “Arazi bankacılığı doğru planlandığında büyük fayda sağlar, ancak bazı riskler de içerir. Kamu kurumlarının büyük arazi stoklarını uzun süre verimsiz biçimde elde tutması kaynak israfına yol açabilir. Ayrıca arzın zamanlamasında hatalar, piyasa dengesini bozabilir. Hukuki açıdan da kamulaştırma, miras veya ipotek gibi karmaşık mülkiyet sorunları yaşanabilir. Bu nedenle, iyi tanımlanmış bir yasal çerçeve, şeffaf süreç yönetimi ve sürekli güncellenen veri altyapısı bu sistemin başarısı için kritik önem taşır” diye aktardı.
Kızmaz: Şehirleşme politikalarıyla birlikte ele alınmalı
Türkiye’de arazi bankacılığı modelinin kurumsallaşabilmesi için söz konusu modelin şehirleşme politikalarıyla birlikte ele alınması gerektiğine dikkat çeken GYODER Yasal Düzenlemeler Komitesi Başkanı Av. Furkan Kızmaz, arazi bankacılığının aslında Türkiye’nin gündemine ilk kez giren bir kavram olmadığını aktardı. Geçmiş dönemlerde de sıklıkla tartışıldığını ancak hiçbir zaman tam olarak kurumsallaşmadığını ifade etti. Günümüzde ise şartların artık daha uygun olduğunu belirten Kızmaz, “Hem kamu hem özel sektör tarafında arsa üretimine duyulan ihtiyaç artık çok net. Bizde tapu ve kadastro sistemi güçlü, dijital veri altyapısı da oldukça ileride. Bu avantajlar doğru bir modelle birleşirse, Türkiye’nin kendi dinamiklerine uygun bir arazi bankacılığı sistemini hayata geçirmek mümkün. Ancak burada önemli olan, bunun sadece bir idari mekanizma olarak değil, uzun vadeli bir şehirleşme politikası olarak ele alınmasıdır” açıklamasında bulundu.
“Sektöre ‘öngörülebilirlik’ sağlar”
Arazi bankacılığı sisteminin gayrimenkul ve inşaat sektörüne en büyük etkisinin “öngörülebilirlik” olduğunu söyleyen Kızmaz, “Bugün gayrimenkul sektöründe arsa maliyetleri neredeyse üretimin kaderini belirliyor. Arazi bankacılığı sayesinde planlı arsa arzı oluşursa hem maliyetler kontrol altına alınır hem de yatırımcı uzun vadeli hareket edebilir. Bunun da konut fiyatlarına olumlu yansıması kaçınılmaz. Bir de bu model sadece ekonomik açıdan değil, şehircilik açısından da önemli. Çünkü doğru kurgulanırsa yeşil alan, ulaşım, sosyal donatı gibi unsurlar daha baştan planın parçası haline gelir” dedi.
“Arsa üretimi plansız ilerliyor, arazi bankacılığı süreci disipline eder”
Türkiye’de arsa arzının yetersizliği ve yüksek arsa maliyetleri, konut üretiminin önündeki en büyük engellerden biri olarak gösteriliyor. Arazi bankacılığının ise bu sorunu tam anlamıyla çözemeyeceğini ancak ciddi bir rahatlama sağlayacağını sözlerine ekleyen Kızmaz, “Türkiye’deki asıl mesele, arsa üretiminin plansız ve dağınık olması. Arazi bankacılığı bu süreci disipline eder. Âtıl kamu arazilerinin ekonomiye kazandırılması, imar hakkı transferi ya da takas gibi modeller devreye girerse, piyasada suni fiyat artışları engellenebilir. Bu da konut maliyetinin en büyük kalemi olan ‘arsa payını’ makul seviyelere çeker. Yani arazi bankacılığı, doğru kullanıldığında piyasa dengeleyici bir rol üstlenir” diye aktardı.
“Yapı yarı bağımsız otorite tarafından yürütülmeli”
Türkiye’de arazi bankacılığı için gerekli yasal ve kurumsal altyapının kısmen yeterli olduğunu belirten Kızmaz, mevcut mevzuatın parçalı bir yapıya sahip olduğunu söyledi. Kızmaz’a göre, Hazine Taşınmazları Kanunu, Kamulaştırma Kanunu ve İmar Kanunu gibi düzenlemeler sistemin farklı yönlerine temas etse de bütüncül bir çerçeve oluşturmakta yetersiz kalıyor.
Kurumsal yapı açısından da modelin yalnızca kamu eliyle yürütülmemesi gerektiğini ifade eden Kızmaz, yarı bağımsız bir otoritenin kurulmasının önemine dikkat çekti. Sürece özel sektörün, yerel yönetimlerin ve finans kurumlarının da dahil edilmesi gerektiğini belirten Kızmaz, şeffaf karar alma mekanizmalarının sistemin başarısı açısından kritik rol oynadığını vurguladı.
“Türkiye, Avrupa’dan değer artışının adil paylaşımını öğrenmeli”
Almanya, Hollanda ve Fransa gibi ülkelerde arazi bankacılığı modelinin başarılı örneklerinin bulunduğunu hatırlatan Kızmaz, Türkiye’nin bu süreçte söz konusu ülkelerin deneyimlerinden önemli dersler çıkarabileceğini söyledi. Avrupa’daki uygulamalarda modelin temelinde “kamu yararı” anlayışının yer aldığını söyleyen Kızmaz, “Almanya’da belediyeler kentsel gelişimi yönlendirirken, Hollanda planlamayı disiplinli bir şekilde yürütüyor. Türkiye’nin bu örneklerden çıkaracağı en önemli ders, değer artışının adil paylaşımı olmalı. Bizde genelde değer artışı özel mülkiyet lehine kalıyor. Oysa bu artışın bir kısmı kamusal altyapıya, ulaşım sistemine veya sosyal konut üretimine geri dönmeli. Bu bakış açısı oturursa, arazi bankacılığı yalnızca ekonomik değil, sosyal bir denge aracı haline gelir” diye konuştu.
“Konut üretimi ve kentsel dönüşüm planlı hale gelir”
Arazi bankacılığı modelinin doğru uygulanması durumunda, önümüzdeki 5-10 yıl içinde Türkiye’de gayrimenkul piyasasında önemli değişimlerin yaşanmasının beklendiğini söyleyen Kızmaz, bu değişimlerin öncelikle fiyat istikrarı üzerinde etkili olacağını vurguladı. Kızmaz, “Doğru uygulandığı takdirde fiyat istikrarı sağlanır ve konut üretimi de planlı hale gelir. Kentsel dönüşüm projeleri daha dengeli yürür. En önemlisi, yatırımcı güveni artar. Bugün birçok uluslararası fon Türkiye’de gayrimenkul yatırımı yapmak istiyor ama öngörülemez arsa fiyatlarından çekiniyor. Arazi bankacılığı bu belirsizliği azaltırsa, yabancı sermayenin sektöre bakışı da değişir. Bu da istihdamdan finansmana kadar zincirleme bir etki yaratır” ifadelerinde bulundu.
Arazi bankacılığı nedir?
Tarım arazilerinin işlenemeyecek duruma gelerek küçülmesi, kentlere yapılan göçler gıda güvenliğini ve tarım alanlarını riske atıyor. Bu noktada atıl arazilerin denetim altında kalmasını sağlayan arazi bankacılığı modeli ise dikkat çekiyor. Modern şehirleşme ve stratejik gayrimenkul yönetimi açısından önemli bir araç olan arazi bankacılığı, temelde kamu veya özel kurumların arazileri topluca edinip belirli bir süre stratejik olarak elde tutması, ardından uygun zamanda geliştirilerek kullanıma sunulması sürecini ifade ediyor. Dünyada gelişmiş ülkelerin kullanıma başladığı bu sistem arazi kazanımın önünü açarak arazi yönetiminde kolaylık sağlıyor. Kamu kurumunun arazi kiralayıp satabilmesini sağlayan model, kullanılmayan birçok tarım arazisini üretime kazandırmayı ve geçimini tarımdan sağlayan dar gelirli, yatırım imkanı düşük olan üreticilere fayda sağlamayı amaçlıyor.
