Kira sözleşmelerinde en çok tartışma yaratan konulardan biri olan ‘depozito’ uygulaması, yasal sınırları ve doğru kullanımı açısından çoğu zaman belirsizlik yaratıyor. Kakıcı & Şimşek Hukuk Bürosu kurucularından Avukat Elvan Kakıcı Şimşek, bu konuda hem kiracılar hem de ev sahipleri için önemli uyarılarda bulundu. Şimşek, ev sahipleri ve kiracılar arasında sıklıkla tartışma konusu olan depozito uygulamasına ilişkin yasal çerçeveyi anlattı. Kiracıdan alınan güvence bedelinin hangi şartlarda iade edilmesi gerektiği, son ay kirasının bu bedelden düşülüp düşülemeyeceği gibi sorulara hukuki açıklık getirdi.
“Depozito, zarar ve risklere karşı teminat sağlıyor”
Avukat Şimşek, depozitonun kiracının taşınmazı kullanımı sırasında ortaya çıkabilecek zararlar ile sözleşmeye aykırı davranışlardan doğan risklerin teminat altına alınması amacıyla alındığını ifade etti. Türk Borçlar Kanunu’nun 342’inci maddesine göre, depozitonun ancak tarafların sözleşmede mutabık kalması halinde hukuki geçerlilik taşıdığına dikkat çeken Avukat Şimşek, kanunun kiracıya doğrudan depozito ödeme zorunluluğu getirmediğini ancak karşılıklı anlaşmayla bu güvencenin sağlanabileceğini vurguladı. Avukat Şimşek, “Konut ve çatılı işyeri kiralarında, sözleşmeyle belirlenen güvence bedeli üç aylık kira bedelini aşamaz. Güvence, para veya kıymetli evrak olarak verilmişse, bu teminat vadeli bir tasarruf hesabında veya bankada muhafaza edilmelidir. Banka, bu teminatı sadece iki tarafın rızası, bir icra takibinin kesinleşmesi ya da kesinleşmiş bir mahkeme kararıyla serbest bırakabilir. Kiraya veren, sözleşmenin sona ermesini izleyen üç ay içinde herhangi bir yasal girişimde bulunmazsa, banka teminatı kiracının talebiyle iade etmek zorundadır” açıklamasında bulundu.
“Depozito iade edilmesi gereken bir bedeldir”
Depozitonun bir kazanç kalemi olmadığını, yalnızca belirli şartların gerçekleşmesi durumunda kiracıya iade edilmesi gereken bir güvence olduğunu söyleyen Avukat Şimşek, “Bu bedelin amacı, zarar oluşmadığı takdirde kiracıya aynen geri verilmesidir. Depozito, yalnızca kiralama sürecinde meydana gelen zararların karşılanması amacıyla alınır; bu nedenle taşınmaz sorunsuz şekilde teslim edildiğinde iadesi esastır” dedi
Avukat Şimşek, kiracıların sıkça yaptığı hatalardan birinin, son ay kira bedelini ödemeyip depozitodan düşürebileceklerini düşünmek olduğunu belirtti. Ancak bu uygulamanın hukuken geçerli olmadığını vurgulayan Avukat Şimşek, depozitonun kira borcunu karşılamak için kullanılamayacağını ifade etti. Kiracının sözleşme süresi boyunca kira ödemelerini eksiksiz yerine getirmekle yükümlü olduğunu hatırlatan Şimşek, ev sahibinin onayı olmadan depozitonun bu şekilde kullanılması durumunda yasal hakların devreye gireceğini sözlerine ekledi.
Depozitonun iadesi için gerekli şartlar
Depozitonun kiracıya iadesi için belirli koşulların yerine getirilmiş olması gerektiğine değinen Avukat Şimşek, “Kira sözleşmesinin sona ermiş olması, kiralanan taşınmazın hasarsız ve sözleşmeye uygun şekilde geri teslim edilmesi, taraflar arasında başka bir borç-alacak ilişkisinin kalmamış olması, depozitonun iadesinin önünü açar. Bu süreci güvence altına almak için, taşınmaz teslimi sırasında bir ‘anahtar teslim tutanağı’ hazırlanması önerilir. Bu tutanak, evin teslim tarihini, mevcut durumunu ve tarafların beyanlarını içerirse, olası hukuki uyuşmazlıkların önüne geçilmiş olur” diye konuştu.
İade tutarı güncel kira bedeline göre hesaplanmalı mı?
Depozito iadesinde, Yargıtay kararlarına göre iade tutarının sözleşmenin yapıldığı tarihteki kira-depozito oranı esas alınarak belirlenmesi gerektiğini ifade eden Avukat Şimşek, “Yani depozitonun iadesi, o günkü kira ile güncel kira arasındaki oransal fark dikkate alınarak yapılmalıdır. Ancak taraflar arasında açıkça ‘depozitonun aynen iade edileceği’ kararlaştırılmışsa, bu durumda herhangi bir güncelleme yapılmaksızın ödenen miktarın aynen iadesi gerekir. Bu yaklaşım, sözleşme serbestisinin bir uzantısı olarak hukuka uygundur” diye ifade etti.
Kiracı ve ev sahipleri için dengeleyici bir araç
Depozitonun taraflar arasında güven dengesini sağlayan önemli bir araç olduğunu söyleyen Avukat Şimşek, “Ancak amacından sapmadan, yasal çerçevesi içinde uygulanmalıdır. Kiraya verenin depozitoyu gelir kalemi gibi değerlendirmesi veya kiracının kira borcunu ödemekten kaçınma aracı olarak görmesi, her iki taraf açısından da hukuki sonuçlar doğurabilir. Avukat Şimşek, bu tür anlaşmazlıkların önüne geçmek için, kira sözleşmelerinin açık ve yazılı şekilde düzenlenmesini, teslim süreçlerinin tutanakla belgelenmesini ve tarafların yasal haklarının farkında olmasını öneriyor” ifadelerinde bulundu.
