Avukat
Sch-Legal / Sistem Global Danışmanlık
İZİKAD Üyesi
Değerli okurlar;
Biz hukukçular, karşılaştığımız her yeniliği bireysel ve kitlesel etki ve etik değerleri ile yorumlarken buluyoruz kendimizi. Bugün de sizlere uzun zamandır içinde olduğum Gayrimenkulün sürekli değişen dünyasındaki GYFleri, ve özellikle 17.07.2024 tarihli değişiklik ile GYF kapsamında ağırlığı konut olacak şekilde proje geliştirilebilmesinin önünün açılmasını kamu ve toplum bazındaki etkileri ile değerlendiriyor olacağız.
Toplum olarak yatırım denince aklımıza ilk gelen, dikili ağacımız, en değerli mirasımızdır gayrimenkul. Böylesine iç içe olduğumuz bir kavram ile doğrudan ilgili ve pek çok avantajı bir arada barındıran GYF’lerin, özellikle sektör dışındaki bireyler nezdinde de bilinir olması, hem finansmana erişim hem de konut edinme açısından sosyal eşitliğin sağlanmasında kritik bir rol üstleneceğini düşünmekteyim. Konu ile ilgili sizleri teknik detaylara boğmadan, bu önemli aracın nasıl işlediğini ve etkilerinin neler olabileceğinden biraz söz edelim
Nedir GYF?
Gayrimenkul Yatırım Fonları (GYF) çok uzun yıllardır farklı adlarla gelişmiş ülkelerde ve tabii özellikle Amerika Birleşik Devletinde var olan, etkisi git gide genişleyen kapsamlı bir sermaye piyasası ve finansmana erişim aracıdır.
Türkiye’de de, GYF’ler, benzersiz vergi avantajları ve büyük ölçekli gayrimenkul geliştirme projeleri için kaynak sağlama yetenekleri nedeniyle son yıllarda önem kazanmış, buna rağmen hala olması gereken kapasiteye ulaşamamıştır. Yaşadığımız ekonomik krize rağmen, konut sektörünün Avrupa’nın en büyük pazarına sahip olması, özellikle son yıllarda yaşadığımız acı deprem vakaları sonrasında yeni ve güvenli konut ihtiyacının ve buna bağlı kentsel dönüşüm projelerinin artması, Gayrimenkul edinme için banka kredileri gibi finansmana erişim maliyetlerinin yüksek olması gibi sebepler, gözleri GYF ve sağladığı avantajlara çevirmemizi gerekli kılmaktadır.
Bununla birlikte, hem kamunun hem de bireylerin fazlasıyla farkında olduğu bir konu, gayrimenkul işlemlerinin, gerçek değerlerden çok uzak değerler üzerinden yapılıyor olmasıdır. Bu durum hem vergi takibi, hem de sektördeki fiyat disiplini ve güven açısından olumsuz bir durum yaratmakta, bunun yanısıra ülkenin kayıtlı menkul kıymet değerinin çok altında değerlendirilmesine sebebiyet vermektedir.
İşte tam bu noktada; devlet, birey ve şirketlerin menfaatlerini bir arada uyumlayan GYF’ler devreye girmektedir. GYF’ler’in en büyük avantajı elbette ki başta sağladığı vergi avantajıdır. GYF’lerin kapsamlı işleyişini bu yazımızda detaylı anlatmak mümkün değil ise de, kısaca Gayrimenkul dünyasında gerçekleşen tüm işlemlere (alım satım, kira ve benzeri haklar) ilişkin vergi düzenlemelerine esas değerler ve bu değerler üzerinden gerçekleşen değer kazanç artışları, kira kazançları bir GYF içinde gerçekleşirse gerçek kişi yatırımcılar buradan elde ettikleri kazançlardan dolayı iki yıl içinde yalnız %10 stopaj ödeyerek, iki yıldan sonra %0 yani vergisiz bir şekilde kazancını cebine alabilme avantajına sahiptirler.
Bu avantajın yanısıra GYF’ler nezdinde kamunun da, ülkemizdeki gayrimenkul sektörünü gerçek değerlere çekerek kayıt altına alma, bu yolla rekabet eşitliği sağlama, gayrimenkulün menkulleştirilerek likiditasyonun arttırılması, projeler için kaynak sağlama, küçük yatırımcıların konut edinmesinin kolaylaştırılması, bozulan fiyat dengelerini uyumlanması ve şeffaf ve profesyonel yönetim sistemi ile piyasadaki gri noktaların azalarak yabancı yatırımcıyı çekme gibi pek çok avantajı bulunmaktadır.
Bu yönüyle GYF’ler, bir Vergi Planlama Aracı, Teşvik/Destek Fonksiyonlarından Yararlanma, Finansmana Erişim Yolu, Yeni İş/Yatırımlar Yapma ve Ortaklık/Yatırım Yönetimi, Hukuki ve mali Güvence Sağlama, Global Ölçekte Kabul Gören Bir Model Olma özelliğine sahip yapılardır.
Yakın zamanda yürürlüğe giren değişiklik ne sağlıyor?
17.07.2024 Tarihinde resmi gazetede yayımlanan GYF’lere ilişkin Tebliğde değişiklik yapılmasına ilişkin yeni düzenleme ile Proje Tipi GYF’ler kurulabilir hale getirilmiştir. Artık ağırlığı konut projelerinde inşaat geliştirme çalışmaları yapılabilir hale getirilerek konut ihtiyacı ve kentsel dönüşüm konusundaki finansman ihtiyacı karşılanması hedeflenmektedir. Bu düzenleme bu alanda devrim niteliğinde olup, küçük yatırımcının birikimlerini değerlendirebildiği SPK düzenlemelerine uygun modern kooperatifçilik sistemi yaratılması planlanmaktadır. Aynı zamanda gayrimenkul sahiplerinin kat karşılığı veya arsa payı karşılığı inşaat geliştirme faaliyetlerini GYF kapsamında gerçekleştirmesinin bu yolla vergi avantajlarından yararlanarak daha yüksek kazanç ve temettü elde edilebilmesinin önü açılmaktadır.
Okurların, bu konuya zaman ayırması, hem katılım yapacakları GYF’ler hem de sahip oldukları gayrimenkuller üzerinde dizayn edilebilecek fon sistemleri hakkında bilgi sahibi olması ve bu araçları kullanması kritik öneme sahiptir.
