Türkiye’nin önemli sorunlarından biri olan imar konusu, ilk olarak 3 Temmuz 2017’de yayınlanan ve 1 Ekim 2017 tarihinde yürürlüğe giren ve o zamandan sonra da bir çok değişikliğe uğrayan Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği (PAİY) ile geniş kapsamlı olarak belki de ilk defa ele alındı ve halen de uygulanmaya devam ediyor. İmar Yönetmeliklerinin temel altyapısı olarak Büyükşehir Belediyeleri de bu çerçeve içerisinde kalmak kaydıyla kendi imar yönetmeliklerini hazırlamaya yetkili kılındı.
Son olarak 12 Mayıs 2023 tarihinde Resmi Gazete’de yayınlanan yönetmelik değişiklikleri ile deprem ile PAİY bir şekilde ilişkilendirildi, ayrıca proje yapan mühendis ve mimarların da belli ölçekler sonrası tecrübeye endekslendiği düşünülebilecek bazı kriterlere uymaları gerektiği belirlendi. Bu değişikliğin en önemli noktalarından biri zemin hariç dört kat ve üzeri yapılarda kapalı çıkma yapılmasının yasaklanması oldu.
Daha sonra 12 Ağustos’ta yayınlanan yeni bir değişiklikle bu dört kat kısıtlaması yedi kata yükseltildi. Neden baştan dört kat seçildi, ne oldu da bu yedi kata çıkarıldı anlamak pek mümkün değil. Ya da konut bulunan binalarda yapılamayıp konut dışı parsellerde yapılabilmesi nasıl açıklanır bir soru işaretidir. Ayrıca bu yaklaşım kanaatimce biraz da mühendislik mesleğini hiçe saymak gibi bir yaklaşım da içeriyor.
Değişiklikleri özetlersek:
- Konut bulunan binalarda asma kat yapılamaz
- Konut bulunan Zemin hariç 7 kattan fazla binalarda kapalı çıkma yapılamaz,
- Konut bulunan binaların zemin katında 4.50 den az ve deprem yönetmeliğin uyulmak kaydıyla konut dışı fonksiyonlar yer alabilir (dükkan vs.) bu binalarda kapalı çıkma şartları 7 kat kısaslarına dahildir.
- Konut bulunan binalarda kapalı çıkma yapılabilenlerde düşey taşıyıcılar ve kirişler çerçeve oluşturacak şekilde tasarlanacak
- Konut bölgelerinde bodrum hariç 3 katı geçmeyen binalarda ise 4,00 metre yüksekliğinde zemin ve normal kat yapılabilir
- Uygulama imar planı konutla birlikte karma kullanıma sahip olan parsellerin 1/7/2023 tarihinden önce ofis ve büro olarak ruhsat almış veya iskân almışlar istenilen durumlarda 1/7/2024 kadar konut kullanımı % 30 u geçmeyecek şekilde mahal transferi yapabilir. Bu %30 oranı ilgili idare meclis kararı alarak %50 ye çıkarabilir.
Devam eden uygulamalar ise şöyle sıralanabilir:
- Konut bulunan binalarda kapalı çıkma zemin hariç 7 kat a kadar yapılabilir
- Ticari parsellerde asma kat yapılabilir
- Konut dışı parsellerde MADDE 41’deki şartlarda Kapalı veya Açık çıkma yapılabilir
- Konut parsellerinin tamamında madde 41 in b) bendindeki şartlarda açık çıkma yapılabilir.
- Konut olan parsellerde kapalı çıkma yapılamadığından emsal hakkını kullanamayanlar öncelikle arka bahçeden 2 metre bahçe mesafesinin altına düşmemek kaydı ile 1 metre taşabilir. Emsal haklarını bu şekilde bile kullanamayanlar yol sınırına denk gelen bahçelerinde 4 metre bahçe mesafesinin altına düşmemek kaydı ile 1 metre taşabilir bu taşma temelden başlayıp zemin katta hiçbir şekilde duvar ve başka malzeme ile kapatılamayıp açık bırakılacaktır.
Kentsel dönüşüm ile ilgili olarak yapılan en önemli değişiklik de Otopark Yönetmeliğinde yapıldı. Buna göre riskli yapı tespiti yapılarak yıkılan yapıların otopark ihtiyacı bina içinde, parselinde veya otopark yönetmeliği madde 4’ün e) bendine istinaden bedelle, sıralamasında herhangi bir öncelik sıralaması olmadan istenilen şekilde çözümleyebileceği gibi birim otopark alanı ve bedeli hükümleri sabit kalmak kaydıyla meclis kararı alınmak suretiyle farklı usuller de belirlenebilir denmektedir.
Bu madde bir anlamda otopark yapma zorunluluğunun eski şekle döndüğü anlamı da taşıyabilir zira karar Belediye Meclislerine bırakılmaktadır. Belediye Meclisleri otopark bedellerini tespit edebilecek, parselinde ya da bodrumunda yeterli araç park yeri gösteremeyen binalar için belli bir bedel öderek otoparak konusu halledilebilecektir.
Aslında bir anlamda eskiden de bu böyle idi. Bir çok bina otopark parası ödedi ve bu paralar karşılığı belediyeler otopark inşa edeceklerdi ancak bu yolda adımlar atıldığını söylemek herhalde mümkün değil. Belediyeleri otopark yapmaya ya da planlarda otopark yeri düzenlemeye teşvik edecek bir yöntem de bu maddeye eklense idi, çok önemli ve şehirlerin önemli sorunlarından olan otopark konusunda son yıllarda atılan adımların sağlayacağı faydalardan geri dönülmüş olmazdı.
