TCMB tarafından yayınlanan makalede deprem sonrası konut stokunda gerçekleşen gerilemenin deprem bölgesindeki illerde kira enflasyonunu olumsuz yönde etkilediği kaydedildi
Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (TCMB) tarafından “Deprem Bölgesi Konut Arzı ve Bölgesel Kira Enflasyonu Gelişmeleri” yazısı yayınlandı. Yayını, 6 Şubat 2023 depremleri sonrasında konut arzında ve bölgesel kiralarda yaşanan gelişmeleri Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankasında Araştırmacı olarak görev yapan Ali Arda Dalseçkin, Süreyya Güder Köşgeroğlu ve Muhammed Hamza Kayrıcı kaleme aldı. Makaleye göre dezenflasyon sürecinde en fazla katılık gözlenen kalemlerden biri kira olurken, 6 Şubat 2023 depremleri sonrasında konut stokunda yaşanan kayıp ve bölgeden diğer illere gerçekleşen göçler önemli rol oynadı. Sonraki süreçte ise kamu öncülüğündeki yeniden imar faaliyetleriyle deprem bölgesindeki konut arzı hızla arttı.
Kira enflasyonundaki yavaşlamaya konut arzındaki iyileşme sebep olacak
Makaleye göre, deprem sonrası konut stokunda gerçekleşen gerileme deprem bölgesindeki illerde ve göç hareketleri aracılığıyla da bazı diğer illerde kira enflasyonunu olumsuz etkiledi. Kamu öncülüğündeki yeniden imar faaliyetleriyle konut arzının hızla artmasıyla birlikte ise deprem illerinde kira enflasyonunun belirgin biçimde yavaşladığı ve bu ayrışmanın 2026 yılında depremden dolaylı etkilenen illerde de görünür hale geldiği gözlemlendi. İnşaat sektörü kapasitesinin deprem bölgesinden deprem bölgesi dışındaki illere yönelmeye başlaması da konut arzındaki artışın daha geniş bir alana yayılabileceğine işaret etti. Makalede, bu görünümün, konut arzındaki iyileşmenin önümüzdeki dönemde kira enflasyonundaki yavaşlamayı destekleyebilecek unsurlardan biri olacağına işaret ettiği kaydedildi.
Kiraların depremden önemli ölçüde etkilendiği iller Ankara, Antalya, Aydın, Batman, Bursa, Karaman, Kayseri, Konya, Manisa, Mardin, Mersin, Muğla, Niğde, Sivas ve Van olarak değerlendirildi.
Deprem bölgesine yakın illerde kiralar arttı
Büyük deprem sonrasında deprem bölgesinde konut stoku önemli oranda azaldı. Bu gerileme sonucunda bölgede konut kiraları hızlı bir şekilde yükseldi. Depremin kira piyasasındaki etkisi sadece deprem bölgesi ile sınırlı kalmadı. Deprem sonrasında yaşanan göç hareketleri, göç alan illerde kiralık konut talebini ve kiraları artırdı. Akgündüz ve Kayrıcı tarafından yapılan çalışma depremin bu dolaylı etkisinin iller arasında farklılaştığını gösterdi. Çalışmaya göre deprem bölgesiyle coğrafi olarak yakın olan ve geçmişte güçlü göç ilişkileri bulunan illerde kiralar daha fazla arttı.
2025 sonunda tamamlanan deprem konutu inşaatı sayısı 434 bin
Depremin konut arzında yol açtığı kaybı gidermek amacıyla bölgede kamu öncülüğünde kapsamlı bir yeniden imar süreci başladı. Toplu Konut İdaresi Başkanlığı (TOKİ) tarafından inşaatı tamamlanan deprem konutlarının sayısı 2025 yılı başında 201 bin seviyesine, yıl sonunda ise yaklaşık 434 bine ulaştı. TOKİ’nin deprem öncesi üç yılda ürettiği konut sayısı yaklaşık 213 bin dikkate alındığında bu rakam konut arzında önemli bir artışa işaret ediyor. Konut arzındaki toparlanma yapı kullanım izinlerinde de açık biçimde görülüyor. Deprem bölgesinin Türkiye genelindeki yapı kullanım izinlerinden aldığı pay deprem öncesinde ortalama yüzde 12 civarındayken 2025 yılında yüzde 20’nin üzerine çıktı.
Makalede deprem sebebiyle kira fiyatlarının ne şekilde etkilendiği iller bazında da ele alındı. Üç grupta incelenen şehirler, deprem bölgesindeki iller, deprem nedeniyle kiraların belirgin biçimde etkilendiği iller ve diğer iller olarak gruplandırıldı. Çevrim içi kiralık ilan fiyatlarını kullanarak yapılan karşılaştırma dikkat çekici bir görünüm ortaya koyuyor. Deprem illerinde kira enflasyonu, 2023 ve 2024 yıllarında diğer iki grubun belirgin biçimde üzerinde seyrederken konut teslimlerinin hızlandığı 2025 yılında yavaşlamaya başlıyor. Başka bir ifadeyle, deprem sonrasında konut arzındaki kayıpla birlikte hızlanan kira artışlarının, arzın yeniden güçlenmesiyle birlikte göreli olarak ivme kaybettiği gözlemlendi.
Dikkat çekici bir diğer bulgu ise bu ayrışmanın deprem bölgesiyle sınırlı kalmaması olarak kaydedildi. Depremden dolaylı etkilenen illerde kira enflasyonu, 2024 ve 2025 yıllarında diğer illere yakın seyrederken 2026 yılında belirgin biçimde daha düşük gerçekleşti. Bu görünüm, deprem bölgesindeki konut arzının toparlanmasının, geri göç kanalıyla daha önce göç alan illerdeki kiralık konut talebini de kademeli olarak azaltıyor olabileceğine işaret etti. Konutların teslimi ile hanehalklarının geri dönüş kararlarının çeşitli ailevi tercihler ve kısıtlar nedeniyle eş zamanlı gerçekleşmemesinin, bu etkinin gecikmeli olarak ortaya çıkmasını açıklayabileceği ortaya kondu.
Deprem bölgesinde inşaat sektöründeki istihdam azalıyor
Makaleye göre inşaat faaliyetlerinin bölgesel dağılımı gelecekteki durum için önemli bir gösterge sunuyor. Deprem konutu projelerinin büyük ölçüde tamamlanmasıyla birlikte inşaat sektörü istihdamı deprem bölgesinde gerilerken deprem bölgesi dışındaki illerde hızlı bir artış gösteriyor. İnşaat kapasitesinin bölge dışına yönelmeye başlaması, konut arzındaki artışın önümüzdeki dönemde daha geniş bir coğrafyaya yayılabileceğine işaret ediyor. Geri göç sürecinin zamana yayılması da dikkate alındığında deprem sonrasında başlayan yeniden imar sürecinin kira dinamikleri üzerindeki etkilerinin deprem konutlarının teslimiyle sınırlı kalmayabileceği değerlendiriliyor. Bu çerçevede, deprem bölgesindeki konut arzı artışının gerek deprem bölgesinde gerekse dolaylı etkilenen illerde kira artışlarını baskılamaya devam etmesi muhtemel görünüyor.
