Türkiye ekonomisinde ve illerin kalkınmasında önemli bir rol üstlenen organize sanayi bölgeleri(OSB) hakkında kapsamlı bir araştırmaya imza atan TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş., 2024 yılında OSB’lerde arsa ve kira değer artışlarının önceki yıllara göre yavaşladığını ve geri dönüş sürelerinin kısaldığını ortaya koydu. İstanbul, Sakarya ve Ankara gibi illerde kira gelirlerinin satış fiyatlarına göre daha yüksek orandaki artışı, geri dönüş sürelerinin kısalmasında etkili olurken; Tekirdağ ve Samsun’da bu sürede artış görüldü. Kira artışında Marmara Bölgesi’nde İstanbul, Kocaeli ve Bursa öne çıkarken, Anadolu kentlerinde kira bedellerindeki artışın yıllık enflasyon oranının altında kaldığı tespit edildi. Türkiye genelinde OSB’lerde doluluk oranlarının büyük ölçüde yüzde 90’ın üzerinde seyretmesi dikkat çekerken, Tekirdağ geçen yıla kıyasla doluluk oranını en fazla artıran il oldu. Türkiye ekonomisi ve kent gelişiminde yönlendirici bir rol üstlenen, birçok firmaya ev sahipliği yapan OSB’leri inceleyen TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş., 2024 verilerine dayanan çalışmasında 18 ildeki 31 OSB’yi detaylı şekilde analiz etti.
Çalışmada, sanayi yapılarına yönelik talebin 2024 yılında da sürdüğü tespit edilirken, arsa ve kira değerlerindeki artışın önceki yıllara kıyasla doygunluk seviyesine ulaştığı gözlemlendi. 2018 yılında başlayan “OSB’lerde tamamen veya kısmen bedelsiz arsa tahsisi” uygulamasının, nisan ayında yayımlanan yönetmelikle 2029 yılına kadar uzatılması sektörel açıdan önemli bir gelişme olarak öne çıktı. E-ticaret faaliyetlerinin etkisiyle depolama alanlarına yönelik yüksek talep de dikkat çeken bir diğer bulgu oldu. 2020-2023 yılları arasında OSB’lerde arsa satış ve fabrika kira değerlerinde gözlemlenen hızlı artış, 2024 yılı itibarıyla yavaşladı. Marmara Bölgesi başta olmak üzere son yıllarda yoğun talep gören bölgelerde kira artışlarının 2024’te enflasyon oranının altında gerçekleştiği, özellikle Sakarya’da önceki yılın aksine en düşük kira artışlarının yaşandığı tespit edildi. Anadolu kentlerinde de kira artışları önceki yıla göre ivme kaybederken, fabrika kira bedellerinin yıllık enflasyon oranının altında arttığı belirlendi.
Geri dönüş sürelerinde ise ülke genelinde ortalama bazda kısmi bir düşüş yaşandı; bu süre 2023 yılında 17,5 yıl iken 2024’te 17,0 yıla geriledi. İstanbul, Sakarya ve Ankara’da kira değerlerinin, enflasyon oranının altındaki artışlara rağmen, satış fiyatlarına oranla daha fazla artması, bu illerde geri dönüş süresini kısaltan temel faktör oldu. Buna karşılık Tekirdağ ve Samsun illerinde geri dönüş sürelerinde artış gözlendi.
Arsa değer artışlarında İstanbul, Sakarya, Samsun, Afyonkarahisar, Kayseri, Gaziantep, Adana ve Ankara gibi illerde enflasyonun üzerinde artışlar kaydedilirken, bu artışların temel nedeni güçlü talep oldu. Malatya’daki yüksek artış ise piyasanın henüz stabilize olmamasına bağlandı.
Diğer illerde arsa değer artışları enflasyonun altında gerçekleşti. 2023 yılında değer artışlarının yüksek olduğu Manisa, Eskişehir, Antalya ve İzmir’de ise fiyatların doygunluk seviyesine ulaştığı görüldü. OSB’lerin büyük çoğunluğunda doluluk oranları yüzde 90’ın üzerinde gerçekleşti. Marmara Bölgesi’nde doluluk oranları geçen yılki seviyeyi korurken, Tekirdağ bu oranı en fazla artıran il oldu. Yeni gelişme sahalarında veya yeni kurulan OSB’lerde daha düşük doluluk oranlarına rastlansa da bu durum, doğrudan talep eksikliği olarak değerlendirilmedi. Genel olarak, kira ve arsa satış fiyatlarındaki artışın enflasyon oranının altında seyretmesi, doluluk oranlarında büyük değişiklikler yaşanmadığını gösterdi.
Son yıllarda sanayi yapılarına olan talebin yükselmesinin değerlerde ivmeli artışlara neden olduğunu ifade eden TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Genel Müdürü Makbule Yönel Maya, “2020-2023 arasında çok hızlı bir yükseliş gösteren kira ve arsa fiyatlarında, 2024 yılı itibarıyla bir denge sürecine girildiğini gözlemliyoruz. Enflasyonun altında seyreden artış oranları ve kısalan geri dönüş süreleri, piyasada yeni bir denge dönemine işaret ediyor” dedi. Yatırım kararlarında organize sanayi bölgelerinin önemli bir rol oynadığına işaret eden Maya, “OSB’ler sadece sanayi üretiminin değil, aynı zamanda lojistik, istihdam ve kentleşme stratejilerinin de temel bileşeni konumunda. Bu nedenle bu bölgelerdeki fiyat hareketlerini takip etmek hem yatırımcılar hem de kamu politikaları açısından büyük önem taşıyor” diye konuştu.
Kira değer artışı %36’da dengelendi
OSB’lerdeki yıllık ortalama kira değer artışını hesapladıklarını ve ortalama artış oranının yüzde 36 seviyesinde gerçekleştiğini belirten Makbule Yönel Maya, “Özellikle Marmara gibi doygun pazarlarda artış hızının yavaşladığını net biçimde görüyoruz” dedi.
Arsa değer artışı %43 olarak kaydedildi
OSB’lerde yıllık ortalama arsa değer artışının yüzde 43 olduğunu ifade eden Makbule Yönel Maya, “Talebin yoğunlaştığı bölgelerde, örneğin Samsun’da yüzde 64 ve Ankara’da yüzde 58 oranında artış yaşandığını gözlemledik. Arsa satış fiyatlarında genel olarak dengelenmiş bir seyir hakim olsa da, talep gören illerde artışların sürdüğünü görüyoruz. Türkiye genelinde OSB’lerin doluluk oranlarının yüzde 92’ye ulaşması talebin önemli bir göstergesi. İstanbul, Bursa, Ankara, İzmir ve Gaziantep gibi şehirlerde yer alan OSB’lerde bu oranın yüzde 100’e ulaştığını görüyoruz. Özellikle Marmara Bölgesi’nde yüksek oranlar, sanayi altyapısının gücünü ve yatırım iştahını ortaya koyuyor” ifadesini kullandı.
YILLIK KİRA DEĞER ARTIŞI
OSB’lerde Yıllık Ortalama Kira Artışı İstanbul 41% Kocaeli 39% Bursa 37% Sakarya 25% Tekirdağ 29% Samsun 40% İzmir 31% Antalya 41% Afyonkarahisar 49% Denizli 19% Manisa 27% Ankara 28% Kayseri 23% Konya 27% Eskişehir 15% Malatya 127% Gaziantep 29% Adana 29% GERİ DÖNÜŞ SÜRELERİ
OSB’lerde Ortalama Geri Dönüş Süresi İstanbul 16,50 Kocaeli 14,00 Bursa 14,50 Sakarya 13,50 Tekirdağ 16,50 Samsun 17,00 İzmir 18,50 Antalya 18,00 Afyonkarahisar 18,50 Denizli 20,00 Manisa 18,25 Ankara 17,00 Kayseri 18,00 Konya 18,00 Eskişehir 18,50 Malatya 15,00 Gaziantep 17,00 Adana 17,00 YILLIK ARSA DEĞER ARTIŞI
OSB’lerde Yıllık Ortalama Arsa Değer Artışı İstanbul 51% Kocaeli 41% Bursa 28% Sakarya 54% Tekirdağ 33% Samsun 64% İzmir 23% Antalya 34% Afyonkarahisar 70% Denizli 27% Manisa 23% Ankara 58% Kayseri 46% Konya 25% Eskişehir 24% Malatya 69% Gaziantep 53% Adana 52% DOLULUK ORANLARI
İstanbul İkitelli OSB 95% Dudullu OSB 100% Tuzla OSB 98% Kocaeli Gebze OSB 98% Dilovası OSB 65% TOSB 100% Bursa Nilüfer OSB 98% Bursa OSB 100% Kestel OSB 90% Kayapa OSB 80% Sakarya 1. OSB 100% 2. OSB 98% Tekirdağ Çerkezköy OSB 99% Velimeşe OSB 65% 1. Ergene OSB 85% 2. Ergene OSB 65% Samsun Merkez OSB 100% İzmir Aliağa OSB 95% Çiğli OSB 100% Kemalpaşa OSB 65% Antalya Antalya OSB 100% Afyonkarahisar Afyonkarahisar OSB 100% Denizli Denizli OSB 98% Manisa Manisa OSB 100% Ankara Ankara ASO 1. OSB 100% Kayseri Kayseri OSB 98% Konya Konya OSB 100% Eskişehir Eskişehir OSB 100% Malatya Malatya OSB 100% Gaziantep Gaziantep OSB 95% Adana Hacı Sabancı OSB 100%
