Sahibinden.com’un, Bahçeşehir Üniversitesi Ekonomik ve Toplumsal Araştırmalar Merkezi (BETAM) iş birliğiyle hazırlanan ‘sahibindex Kiralık ve Satılık Konut Piyasası Görünümü’ raporunda kiralık ve satılık konut piyasasındaki değişimler mercek altına alındı. Rapora göre, temmuzdan ağustosa ülke genelindeki ve üç büyükşehirdeki cari konut fiyatı artış oranları enflasyon oranından daha düşük olduğu için hem ülke genelindeki hem de üç büyükşehirdeki reel satış fiyatı düşük oldu. Reel fiyatlardaki yıllık değişim oranı ağustosta ülke genelinde yüzde 18,3, İstanbul’da yüzde 19, Ankara’da yüzde 17,4, İzmir’de ise yüzde 15,4 oranında azaldı. Cari fiyatlarda yıllık artış oranı temmuza kıyasla ülke genelinde ortalama 3,5 puan azalarak yüzde 24,1’e düştü.
Satılık konut ilan metrekare cari fiyatlarındaki yıllık artış oranları üç büyük şehirde de azalarak İstanbul’da yüzde 23, Ankara’da yüzde 25,5 ve İzmir’de yüzde 28,6 olmuştur. Türkiye genelinde ortalama kiralık konut ilan metrekare fiyatındaki yıllık artış oranı ise ağustos ayında yüzde 47,1’e yükselirken, yıllık kira artış oranı İstanbul’da yüzde 46,7, Ankara’da yüzde 56 ve İzmir’de ise yüzde 62,5 oldu. Ortalama satılık konut metrekare fiyatları ise İstanbul’da 42 bin 529 TL, Ankara’da 24 bin 045 TL ve İzmir’de 36 bin 538 TL oldu.
Reel konut fiyatında düşüş devam ediyor
2020 Mayıs’tan itibaren sürekli artan ülke genelindeki reel konut fiyat endeksinin 2023 Temmuz’dan bu yana gösterdiği düşüş 2024 Ekim’de de devam etti. Reel konut fiyat endeksi ekimde eylüle kıyasla 1 puanlık bir azalışla 158,9 oldu. Eylülden ekime enflasyon oranı cari konut fiyat artış oranından daha yüksek bir düzeyde gerçekleşirken son bir yılda ise cari konut fiyatları sistematik olarak enflasyonun altında kaldığından reel fiyatlar azalmaktadır.
Üç büyük ilde düşüş devam ediyor
Üç büyük ilde son bir yılda düşüşte olan konut reel satış fiyat endeksi eylüldeki düşüşünden sonra ekim ayında da düşüşünü sürdürdü. Eylülden ekime reel konut fiyat endeksi İstanbul’da 1,2 puan, İzmir’de ise 0,6 puan azaldı. Ankara’da is reel konut fiyat endeksi 1,6 puanlık artış gösterdi. Ekimde reel konut fiyat endeksi İstanbul’da 154,1, Ankara’da 182,5, İzmir’de ise 168,1 oldu.
Reel fiyatlardaki yıllık değişim negatif seyrini sürdürüyor
Ağustos 2022’de yüzde 65,8’e ulaşan yıllık reel fiyat artışı Eylül 2022’den itibaren hızla inişe geçti. Büyük depremin etkisiyle Nisan 2023’te geçici olarak yükselen yıllık reel fiyat artışı mayıstan itibaren yeniden azalmaya başlamış, bu yılın başından itibaren de reel fiyat mutlak olarak azalmaya başladı. Temmuz 2024’te reel fiyatlardaki azalış hız kaybetmeye başladı. Ağustos 2024’te yıllık fiyat değişimi oranı Temmuz 2024’e kıyasla 2,8 puan artsa da yüzde -18,3 ile negatif değerlerde seyrini sürdürdü.
Cari fiyatlarda artış eğiliminde yavaşlama devam ediyor
Cari fiyatlarda yıldan yıla artış oranlarında son bir yıldır bariz bir yavaşlama söz konusu. Yıllık konut fiyatı değişimi Türkiye genelinde Ağustos 2022’de yüzde 198,7 artışla zirve yaptı. Konut fiyatları izleyen aylarda enflasyon nedeniyle artmaya devam etse de artış temposunda bariz bir yavaşlama ortaya çıktı. Ülke genelinde ortalama konutun cari fiyatla yıllık artış oranı Eylül 2024 itibarıyla yüzde 21,9’ oldu. Cari fiyatların yıllık artışları ise 3 büyük şehir için Ekim 2024’te geçen aylardaki trendin aksine yukarı yönlü. İstanbul yüzde 240,9 ile birlikte zirveye Temmuz 2022’de ulaşmasının ardından düşüş başlamış ve yıllık fiyat artışı Ekim 2024’te yüzde 21’e geriledi. Ankara ve İzmir’de ise yüzde 205,6 ve yüzde 183,1 ile zirveye Eylül 2022’de ulaşılmış Ekim 2024’te bu iki ilimizde yıllık artış oranları, sırasıyla, yüzde 24,7’e ve yüzde 26,7’ye kadar geriledi.
Konut talebinde artış
2023 Ocak’ta istisnai bir sıçrama yaparak 235’e yükselen talep endeksi, Şubat 2023 depreminin ardından düşüş yönlü bir seyir izleyerek Kasım 2023’te 88,7’ye kadar gerilemişti. Aralık 2023’ten itibaren yönünü yukarı çeviren endeks temmuzdan ağustosa yüzde 9,5’lik bir artışla 155,9’a geldi. Geçen yılın ağustos ayına kıyasla endeks yüzde 8,8 daha yüksek.
Reel kirada yıllık değişim negatif alanda
Türkiye genelinde enflasyondan arındırılmış reel kirada yıllık değişim oranları uzun süredir azalmaktadır. Geçen yılın mayıs ayından haziran ayına istisnai artış hariç, ortalama reel kirada yıllık değişim oranı Şubat 2023’te yüzde 86,6 ile zirve yaptıktan sonra inişe geçmiştir. Şubat 2024 itibarıyla yerini negatif artışlara bırakan yıllık reel kira fiyatları değişimi mayıs ayında yaklaşık yüzde 15 olmuştur. Mayıstan sonra reel kiralardaki düşüş ivme kaybetti. Bu ivme kaybı ağustostan itibaren daha belirgin hale geldi. Ekim verisine göre reel kira fiyatındaki yıllık değişim 0,7 puan artarak yüzde -2,1 oldu.
Cari kira fiyatlarındaki artış oranı yükselişte
Türkiye genelinde cari kira fiyatlarının yıllık değişimi geçen yılın eylül ayından beri düşüşte olurken bu yılın ağustos ayında cari artış hızında az da olsa bir yükselme gözlemlense de eylül ayı itibarıyla düşüş devam ediyor. Ekim ayındaki bu düşüş ise yerini hafif bir yükselmeye bıraktı. Eylül 2024’te yüzde 45,2 olan ülke genelindeki kira fiyatlarının yıllık değişim oranı Ekim 2024’te yüzde 45,4 oldu. Kiralık konut piyasasında talebin önemli bir özelliği de mevsimsel etkiye açık olması. Nisan ve eylül ayları arasında artan talep, izleyen aylarda azalırken, kış aylarında ise nispeten durağan bir seyir izliyor. Bahar ve yaz aylarında kiralık konut talebinde ortaya çıkan bu yükselişte tayinle il değiştirenlerin ve üniversite öğrencilerinin etkili oldukları düşünülebilir. Bu nedenle talep göstergesinde değişimler yorumlanırken mevsimsel etkiler göz önünde tutulmalıdır. Kiralık konut talep göstergesi geçen yılın ağustos-kasım arası dönemde düşerken, aralık ayından sonra hafif tempoda artış eğilimine girmiş, 2024 Mayıs ayından itibaren ise konut talep endeksi belirgin oranda artış gösterdi. Ekim ayında ise kiralık konut talep endeksi yüzde 18,9 azaldı. Kiralık konut talebi geçen yılın ekim ayına kıyasla yüzde 0,6 daha yüksek.
