Gayrimenkul Yatırım ve Teknolojileri Derneği Başkanı ve Woven Global Gayrimenkul Yatırım Kurucusu-CEO’su Burak Ustaoğlu: Körfez’de savaş gölgesi yatırım alışkanlıklarını değiştirdi. Türkiye’de fırsata dönüşecek
SEDA GÖK-ANKARA
Küresel jeopolitik gerilimler gayrimenkul piyasasında dengeleri yeniden şekillendirirken, özellikle Körfez bölgesindeki savaş atmosferi yatırımcı davranışlarını doğrudan etkilemeye başladı. Son dönemde “Dubai’de piyasa çöktü”, “yatırımcılar kaçıyor” yönündeki yorumlar gündemde yer alsa da, sektör temsilcileri tabloyu daha temkinli okuyor.
Gayrimenkul Yatırım ve Teknolojileri Derneği Başkanı ve Woven Global Gayrimenkul Yatırım Kurucusu-CEO’su Burak Ustaoğlu, Dubai’de tam anlamıyla bir durma değil, yatırım alışkanlıklarında ciddi bir dönüşüm yaşandığını söyledi. Ustaoğlu’na göre savaş öncesine kıyasla Türk yatırımcıların yurtdışı yatırım hacminde yaklaşık yüzde 50’lik bir düşüş yaşandı ancak piyasa tamamen kapanmadı.
Ustaoğlu, özellikle Dubai özelinde kamuoyunda oluşan “sert çöküş” algısının gerçeği yansıtmadığını belirterek, “Endekslerde yüzde 30’a yakın düşüşler görüldü ancak reel piyasada fiyat gerilemesi yaklaşık yüzde 10 seviyesinde kaldı. Piyasa tamamen durmadı, sadece daha seçici ve daha kontrollü hale geldi” dedi.
Yatırım modeli değişti, teslim süreleri uzadı
Dubai’de özellikle Türk yatırımcıların davranış biçiminin değiştiğini vurgulayan Ustaoğlu, geçmişte 1-2 yıl içinde teslim edilen projelerin tercih edildiğini, bugün ise yatırımcıların daha uzun vadeli projelere yöneldiğini anlattı.
Eskiden yatırımcıların yüzde 20 peşinat, yüzde 50 inşaat süreci ve yüzde 30 teslim modeliyle ilerlediğini ifade eden Ustaoğlu, bugün geliştiricilerin ödeme sistemlerini daha esnek hale getirdiğini söyledi. Yeni dönemde yüzde 10 peşinat, düşük ara ödeme ve teslimde yüksek bakiye modelinin öne çıktığını belirten Ustaoğlu, devlet destekli mortgage sistemlerinin de piyasayı ayakta tuttuğunu kaydetti.
Özellikle 2030 teslim projelere yönelim olduğunu aktaran Ustaoğlu, yatırımcıların yıllara yayılan ödeme planları sayesinde daha düşük nakit çıkışıyla büyük ölçekli gayrimenkullere erişebildiğini ifade etti.
“Dubai her krizden güçlenerek çıktı”
Dubai piyasasının geçmiş krizlerde de benzer dalgalanmalar yaşadığına dikkat çeken Ustaoğlu, yatırımcıların uzun vadeli beklentilerini koruduğunu söyledi.
“Dünya genelinde Dubai’nin krizlerden güçlenerek çıktığına dair güçlü bir inanış var” diyen Ustaoğlu, savaşın piyasayı yavaşlattığını ancak sistemin tamamen durmadığını belirtti. Son haftalarda Dubai tapu sistemine bağlı satış verilerinin yeniden savaş öncesi seviyelere ulaştığını ifade eden Ustaoğlu, piyasanın hızlı toparlanma sinyalleri verdiğini dile getirdi.
Türk yatırımcıların ise özellikle merkezi lokasyonlara yöneldiğini belirten Ustaoğlu, Downtown, Burj Khalifa çevresi ve Business Bay gibi bölgelerin ön plana çıktığını söyledi. Bu bölgelerde 1+1 daire yatırımlarının ağırlıklı olarak 400-500 bin dolar bandında şekillendiğini kaydetti.
“Dubai yatırımı artık sadece zenginlerin işi değil”
Dubai’ye yönelik yatırım profilinin de değiştiğini belirten Ustaoğlu, artık farklı gelir gruplarından yatırımcıların sisteme dahil olduğunu söyledi. 15-20 bin dolarlık başlangıç ödemeleriyle yatırım yapılabilmesinin önemli bir avantaj oluşturduğunu belirten Ustaoğlu, doktorlardan avukatlara, küçük işletme sahiplerinden esnafa kadar çok geniş bir yatırımcı kitlesinin Dubai’ye yöneldiğini ifade etti. Hatta Ankara’daki birçok fırıncı esnafının Dubai’de gayrimenkul yatırımı yaptığını söyleyen Ustaoğlu, taksitli ödeme sisteminin orta gelir grubunu da yurtdışı yatırımına yaklaştırdığını kaydetti.
Yunanistan’da “Golden Visa” ilgisi sürüyor
Türk yatırımcıların Avrupa’da en yoğun ilgi gösterdiği pazarlardan birinin halen Yunanistan olduğunu söyleyen Ustaoğlu, oturum hakkı sağlayan sistemin devam etmesi halinde talebin süreceğini belirtti. Özellikle Atina’da ticari mülklerin konuta dönüştürülmesiyle oluşturulan projelerin 250 bin Euro seviyesinden oturum hakkı sunduğunu aktaran Ustaoğlu, burada yatırımcıların dikkatli olması gerektiğini söyledi.
Bazı projelerde gerçek piyasa değeri düşük olan mülklerin yalnızca oturum hakkı üzerinden yüksek fiyatlarla satıldığını vurgulayan Ustaoğlu, yatırımcıların sadece vatandaşlık veya oturum değil, uzun vadeli değer artışı perspektifiyle hareket etmesi gerektiğini ifade etti.
“250 bin Euro’luk oturum hakkı var diye gerçek değeri 50-100 bin Euro olan bir mülke yatırım yapılmamalı” diyen Ustaoğlu, doğru lokasyon ve doğru geliştirici seçiminin kritik olduğunu kaydetti.
Türkiye için “doğru zaman” vurgusu
İç piyasaya ilişkin değerlendirmelerde de bulunan Ustaoğlu, Türkiye’de gayrimenkul fiyatlarının dolar bazında son yılların en düşük seviyelerinde olduğunu söyledi. Bugün birçok bölgede mevcut satış fiyatlarının yeniden inşa maliyetinin altında kaldığını belirten Ustaoğlu, özellikle Bodrum, İstanbul, Ankara, İzmir, Antalya ve Mersin’in yabancı yatırımcı açısından yeniden dikkat çekmeye başladığını ifade etti. Ortadoğu’daki jeopolitik gerilimlerin Türkiye’ye gayrimenkul yatırımı olarak geri dönebileceğini belirten Ustaoğlu, özellikle Körfez yatırımcısının Bodrum ve İstanbul’a yoğun ilgi gösterdiğini söyledi.
“Yastık altındaki para yeniden gayrimenkule dönüyor”
Konut satış verilerinde küçük de olsa hareketlenme başladığını ifade eden Ustaoğlu, yatırımcı davranışlarında yeniden gayrimenkule dönüş sinyali görüldüğünü belirtti. Altın ve dövizde bekleyen yatırımcıların savaş sürecinde bekledikleri ölçüde kazanç elde edemediğini söyleyen Ustaoğlu, özellikle daha düşük seviyelerden altın yatırımı yapan kesimin kâr realizasyonu sonrası yeniden konuta yöneldiğini kaydetti.
İpotekli satışlarda artış olduğunu ancak bunun halen sınırlı kaldığını ifade eden Ustaoğlu, yüksek faiz ve krediye erişim sorununun piyasayı baskılamaya devam ettiğini söyledi. Devlet destekli konut kredisi modellerinin piyasayı yeniden hızlandırabileceğini dile getiren Ustaoğlu, yılın ikinci yarısında gayrimenkulde daha güçlü fiyat hareketleri beklediklerini belirtti.
“Türkiye hâlâ çok ucuz”
Türkiye’de alım gücünün düştüğünü ancak buna rağmen gayrimenkulün uluslararası ölçekte halen ucuz kaldığını vurgulayan Ustaoğlu, mevcut fiyatların sürdürülebilir olmadığını söyledi.
“Bugün birçok firma aynı arsayı yeniden alıp aynı projeyi mevcut satış fiyatıyla üretemez” diyen Ustaoğlu, özellikle 2027-2028 döneminde Türkiye’de yeniden ciddi bir değer artışı yaşanabileceğini ifade etti. Jeopolitik risklerin arttığı bir dönemde Türkiye’nin hem yaşam hem de yatırım açısından güvenli liman algısını güçlendirdiğini belirten Ustaoğlu, yabancı yatırımcıların yeniden Türkiye piyasasına yönelmeye başladığını söyledi.
