Emlakjet ve Endeksa’nın Mayıs 2026 Konut Değer Raporu’na göre Türkiye genelinde ortalama konut fiyatı 5 milyon TL’yi aşarken, konut metrekare fiyatları yıllık bazda nominal olarak yüzde 23,8 arttı. Enflasyondan arındırılmış verilere göre ise Türkiye genelinde reel fiyatlar yüzde 6,5 geriledi
Türkiye’nin emlak karar platformu Emlakjet, Endeksa’nın veri gücü ile üretilen Mayıs 2026 Konut Değer Raporu’nu açıkladı. Rapora göre Türkiye genelinde ortalama konut metrekare satış fiyatı 40.486 TL, ortalama konut satış fiyatı ise 5 milyon 20 bin 264 TL oldu. Konut metrekare fiyatları Türkiye genelinde son bir yılda nominal olarak yüzde 23,8 arttı. Buna karşılık enflasyondan arındırılmış yıllık fiyat değişimi -yüzde 6,5 seviyesinde gerçekleşti. Bu tablo, konut fiyatlarının TL bazında yükselmeye devam ettiğini ancak reel olarak satın alma gücü karşısında gerilediğini gösterdi.
TÜİK’in mayıs ayı verilerine göre Türkiye genelinde konut satışları, geçen yılın aynı ayına göre yüzde 31,2 azalarak 93 bin 333 adet oldu. İlk el konut satışları yüzde 27,9 düşüşle 30 bin 196 adet, ikinci el konut satışları ise yüzde 32,7 düşüşle 63 bin 137 adet olarak gerçekleşti. Böylece toplam satışlar içinde ilk el konutların payı yüzde 32,4, ikinci el konutların payı ise yüzde 67,6 oldu. İpotekli konut satışları aynı dönemde yüzde 2,8 azalarak 19 bin 754 adet seviyesinde gerçekleşti. Toplam konut satışları içinde ipotekli satışların payı yüzde 21,2 olarak hesaplandı.
Nominal artış sürüyor, reel fiyatlar geriledi
Endeksa verilerine göre mayıs ayında en fazla konut satışı yapılan 30 il içerisinde yıllık nominal metrekare fiyat artışında Denizli yüzde 32,4 ile ilk sırada yer aldı. Denizli’yi Ankara yüzde 30,7, Elâzığ yüzde 29,1, Kocaeli yüzde 28,8 ve Antalya yüzde 28,8 izledi. Yıllık reel değişimde Denizli -yüzde 0,05 ile yataya yakın seyrederken, Ankara’da -yüzde 1,4, Elazığ’da -yüzde 2,5, Kocaeli ve Antalya’da yaklaşık -yüzde 2,8’lik gerileme görüldü. Türkiye genelinde yıllık reel değişim -yüzde 6,5 oldu.
Türkiye genelinde geri dönüş süresi 13 yıl
Konut yatırımında önemli göstergelerden biri olan amortisman, yani geri dönüş süresi, Türkiye genelinde 13 yıl olarak hesaplandı. Bu veri, konut fiyatları ile kira getirisi arasındaki ilişkiyi göstermesi açısından yatırımcılar için öne çıkan başlıklardan biri oldu. Mayıs ayında en fazla konut satışı gerçekleşen 30 il arasında en uzun geri dönüş süresi 19 yıl ile Muğla’da görüldü. Muğla’yı 18 yıl ile Elâzığ, 17 yıl ile Antalya ve Aydın takip etti. İstanbul’da geri dönüş süresi 13 yıl, Ankara’da ise 12 yıl oldu.
Yüksek fiyat seviyelerine sahip sahil kentlerinde geri dönüş sürelerinin daha uzun olması, konut değerlerinin kira gelirlerine kıyasla daha yüksek seviyelerde seyrettiğini gösterdi. Bu durum özellikle yatırım amaçlı konut alımlarında fiyat artışı kadar kira getirisi ve amortisman süresinin de dikkate alınması gerektiğini ortaya koydu.
5 büyük il içinde en yüksek yıllık artış Ankara’da
Türkiye’nin nüfusa göre en büyük beş ili olan İstanbul, Ankara, İzmir, Bursa ve Antalya içinde yıllık nominal metrekare fiyat artışında yüzde 30,7 ile Ankara ilk sırada yer aldı. Ankara’yı yüzde 28,8 ile Antalya, yüzde 27,6 ile İstanbul, yüzde 23 ile Bursa ve yüzde 20,5 ile İzmir takip etti.
Enflasyondan arındırılmış yıllık değişime bakıldığında Ankara’da reel fiyat değişimi -yüzde 1,4, Antalya’da -yüzde 2,8, İstanbul’da -yüzde 3,7, Bursa’da -yüzde 7,1, İzmir’de ise -yüzde 9,1 seviyesinde gerçekleşti. Böylece beş büyük ilin tamamında nominal fiyat artışı sürerken, reel fiyatların gerilediği görüldü.
Mayıs 2026 itibarıyla metrekare fiyatı İstanbul’da 63.184 TL, Antalya’da 54 bin 541 TL, İzmir’de 51 bin 917 TL, Ankara’da 37 bin 611 TL, Bursa’da ise 35 bin 183 TL olarak hesaplandı. Ortalama konut satış fiyatlarında ise İstanbul 6 milyon 950 bin 240 TL ile beş büyük il arasında ilk sırada yer aldı. İstanbul’u İzmir 6 milyon 281 bin 957 TL, Antalya 5 milyon 999 bin 510 TL, Ankara 4 milyon 814 bin 208 TL ve Bursa 4 milyon 468 bin 241 TL takip etti.
Veriler, Ankara’nın beş büyük il içinde yıllık nominal artışta en güçlü performansı gösterdiğini; ancak beş büyük ilin tamamında reel fiyat değişiminin negatif bölgede kaldığını ortaya koydu.
Verileri dönemsel değerlendirmek gerekiyor
Verileri değerlendiren Emlakjet ve Endeksa CEO’su Görkem Öğüt, mayıs ayında konut satış adetlerinde daha sınırlı bir işlem hacmi oluştuğunu söyledi. Bu tabloda geçen yılın güçlü baz etkisinin yanı sıra, ay içindeki uzun tatil döneminin işlem hacmi üzerindeki kısa vadeli etkisini de dikkate almak gerektiğini belirten Öğüt, “Bu nedenle Mayıs verisini tek başına talepte kalıcı bir yavaşlama olarak değil, dönemsel etkilerle birlikte okumak daha doğru olur. Fiyat tarafında ise nominal artışın sürdüğünü, ancak enflasyondan arındırılmış verilere bakıldığında reel fiyatların gerilediğini görüyoruz. İpotekli satışların hâlâ düşük seviyelerde seyretmesi ve geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 2,8 gerilemesi, konut talebinin ve fiyat hareketlerinin finansman koşullarına duyarlılığını ortaya koyuyor. Krediye erişimin kolaylaşması ve finansman koşullarının destekleyici hale gelmesiyle birlikte, konut fiyatlarında reel olarak yeniden yukarı yönlü bir hareket alanı oluşabileceğini düşünüyoruz” dedi.
