İstanbul’da birincil ofis kiraları metrekare başına 50 dolar ile rekor tazelerken, doluluk oranları ise yüzde 90 seviyesinde sabit kalarak tarihsel zirvesini sürdürdü
Cushman & Wakefield | TR International’ın 2025 yılını değerlendirdiği “Gayrimenkul Pazarı Görünümü” raporuna göre, ofis piyasasında yeni kiralama işlem hacminin bir önceki yıla oranla neredeyse aynı kalarak yüzde 8 artış gerçekleştirdiği görüldü. Birincil ofis kiraları metrekare başına 50 dolar ile rekor tazelerken, doluluk oranları ise yüzde 90 seviyesinde sabit kalarak tarihsel zirvesini sürdürdü. Ofis pazarında böylece dolar bazında yıllık kira artışları Levent–Etiler bölgesinde yüzde 11,1, Esentepe–Gayrettepe–Zincirlikuyu hattında yüzde 9,4 olurken, Maslak ve Anadolu yakasında yıllık değişim sınırlı kaldı.
Perakende sektörü yüksek maliyetlere karşı mevcut mağazalarını korumaya odaklandı. Raporda, perakende sektörü odağında İstanbul’un ana caddelerinde birincil kiraların artış hızı yavaşlasa da yüksek talep ve sınırlı arz nedeniyle kiraların yılın son çeyreğinde metrekarede aylık 250 dolar ile sabit kaldığı kaydedildi. İstiklal Caddesi’nde yaya trafiği yüzde 18, Bağdat Caddesi’nde yüzde 31 artarak yılın en güçlü performanslarını sergilerken, Nişantaşı’ndaki yüzde 59’luk sert düşüş dikkat çekti.
Hizmet sektörü dirençli, inşaat ve konutta daralma
Raporda, Türkiye’de yıl boyunca uygulanan sıkı para politikalarının enflasyon üzerinde olumlu etkiler gösterdiği, aralık ayında enflasyonun yüzde 30,89’a gerilediği kaydedildi. Politika faizinin yıl sonunda yüzde 38 seviyesine çekilmesiyle birlikte finansal istikrar korunurken, TL’de reel değerlenme ve CDS priminde düşüş gözlendi. Tüketici güven endeksi yıl boyunca 80-85 bandında zayıf seyrederken, hizmet sektörünün dirençli kaldığı; inşaat ve konut sektöründe ise daralma yaşandığı belirtildi. Sanayi üretimi ise yılın ikinci yarısında toparlanarak yüzde 6,5 artış kaydetti.
Ofiste birincil kira seviyeleri rekor tazeledi
Rapora göre, ofis ve perakende sektörlerinde sınırlı arz ve yüksek doluluk oranları, kiraları zirvede tutmaya devam etti. Ofis kiralarının, metrekarede aylık 50 dolar ile bugüne kadarki en yüksek seviyesini gördüğü verilere yansıdı. Ekonominin kontrollü biçimde dengelenmeye çalıştığı bir dönem olan 2025 yılında birincil ofis kiraları metrekare bazında 50 dolar olarak kaydedilirken geçen yılın aynı çeyreğine kıyasla dolar bazında yüzde 11 oranında artış gösterdi. Aynı zamanda TL bazında ise yüzde 36 artışla metrekaresi 2 bin 108 TL’ye ulaşarak yıl sonu enflasyon oranı olan yüzde 31’in üzerinde artış gösterdi. Böylece, birincil kira seviyesi, bugüne kadarki en yüksek düzeye ulaşarak bir kez daha rekor tazeledi. Birincil getiri oranlarının ise orta-uzun vadede sabit kalmaya devam edeceği öngörülüyor.
İzmir’de ofislerin metrekare fiyatı 20 dolar
İstanbul A sınıfı ofis pazarında doluluk oranlarının yüzde 90 seviyesinde seyrederek tarihsel olarak en yüksek düzeyini bu yıl da koruması, kiraların Levent–Etiler bölgesinde metrekarede aylık 50 dolar seviyesine ulaşarak rekor tazelemesine neden oldu. Esentepe–Gayrettepe–Zincirlikuyu hattında ise kiralar 35 dolar, Maslak’ta 32 dolar oldu. Anadolu yakasında birincil ofis kiraları 35 dolar seviyesinde gerçekleşirken, İzmir’de 20 dolar, Ankara’da ise 25 dolar olarak kaydedildi.
Ofis pazarında yıllık kira artışları Levent–Etiler bölgesinde yüzde 11,1, Esentepe–Gayrettepe–Zincirlikuyu hattında yüzde 9,4 olurken, Maslak ve Anadolu yakasında yıllık değişim sınırlı kaldı. Beş yıllık büyüme oranlarında ise Esentepe–Gayrettepe–Zincirlikuyu bölgesi yüzde 16,9 ile öne çıkarken, Maslak’ta yüzde 14,9, Levent–Etiler’de bu oran yüzde 13,1, olarak gerçekleşti.
Ofis arzı 7,53 milyon kilometreye ulaştı
Raporun sonuçları, İstanbul genelinde ofis arzının, İstanbul Finans Merkezi’nin kademeli açılışıyla 7,53 milyon metrekareye ulaştığını gösterdi. Ofis talebinin yüksek maliyet ortamında daha seçici ve temkinli bir yapıya evrildiği görülen 2025 yılında işlem hacmi yüzde 8 artarak neredeyse geçen seneyle aynı kaydedildi. Verilere göre, 2025 yılında gerçekleşen ofis işlemlerinin yüzde 58’i yeni kiralama anlaşmalarından oluştu.
Doluluk oranı ise yüzde 89,66 ile geçen yılki seviyesini korudu. Raporda, talebin özellikle hazır dekorasyonlu ve deprem yönetmeliğine uygun nitelikli ofislerde yoğunlaştığı vurgulandı.
Yurt kapasitesi artıyor ancak talebi karşılayamıyor
2024-2025 öğretim yılında kapasite artışı görülmesine karşılık Türkiye genelinde yurt kapasitesinin talebi karşılamada yetersiz kaldığı vurgulanan raporda, bu dönemde toplam öğrenci sayısının geçen seneye oranla yüzde 3,60 azalarak 6,8 milyon kaydedildiği; Türkiye geneli toplam yurt kapasitesinin ise yüzde 1,47 oranında artarak 1,4 milyona yükseldiği ifade edildi. Toplam yurt arzı içinde devlet yurt kapasitesinin oranı yüzde 71 ile büyük oranda devlet yurtlarında yoğunlaşırken, özel ve vakıf yurtlarının payı yüzde 29’da kaldığı hesaplandı. İstanbul’da ise tablo daha çarpıcı olarak görüldü. Yurt sayısı 736’dan 710’a düşerken, toplam kapasite yüzde 3,2 azalarak 161 bin 957 olarak kaydedildi. Rapor sonuçları, Türkiye genelinin aksine İstanbul’da özel yurtların payının yüksek olduğunu gösteriyor. Buna göre, özel yurtların payı yüzde 63 ile devlet yurtlarının üzerinde olsa da yüksek kira maliyetleri ve sınırlı seçenekler öğrencilerin barınma sorununu derinleştirdiğine dikkat çekiliyor.
